Texto articulado de la Ley de Arrendamientos Urbanos

Art�culo 1. El arrendamiento que regula esta Ley es el de fincas urbanas y comprende el de viviendas o inquilinato y el de locales de negocios, refiri�ndose esta �ltima denominaci�n a los contratos de arriendo que recaigan sobre aquellas otras edificaciones habitables cuyo destino primordial no sea la vivienda, sino el de ejercerse en ellas, con establecimiento abierto, una actividad de industria, de comercio o de ense�anza con fin lucrativo.

Regula, asimismo, los subarriendos y cesiones de vivienda y de locales de negocio, as� como el arrendamiento de viviendas amuebladas.

Art�culo 2. Quedan excluidos de la presente Ley y se regir�n por lo pactado y por lo establecido con car�cter necesario en el C�digo Civil o en la Legislaci�n foral, en su caso, y en las Leyes procesales comunes, los arrendamientos, cesiones y subarriendos de viviendas o locales de negocios, con o sin muebles, de fincas situadas en lugares en que el arrendatario no tenga su residencia habitual y limitados a la temporada de verano o a cualquier otra.

Art�culo 3. Asimismo quedan excluidos de esta Ley y se atemperar�n a lo dispuesto en la vigente legislaci�n sobre arrendamientos r�sticos, aquellos contratos en que, arrend�ndose una finca con casa-habitaci�n, sea el aprovechamiento del predio con que cuente la finalidad primordial del arriendo. Se presumir�, salvo prueba en contrario, que el objeto principal del arrendamiento es la explotaci�n de aquel predio cuando la contribuci�n territorial de la finca por r�stica sea superior a la urbana.

Art�culo 4. Tambi�n queda excluido de esta Ley, rigi�ndose por lo pactado y por lo dispuesto en la legislaci�n civil com�n y foral, el arrendamiento de industrias o negocios de la clase que fuere. Pero s�lo se reputar� existente dicho arrendamiento cuando el arrendatario recibiere, adem�s del local, el negocio o industria en �l establecido; de modo que el objeto del contrato sea no solamente los bienes que en el mismo se enumeren, sino una unidad patrimonial con vida propia y susceptible de ser inmediatamente explotada o pendiente, para serlo, de meras formalidades administrativas.

Art�culo 5. Cuando el arrendamiento no lo fuere de industria o negocio, si la finalidad del contrato es el establecimiento por el arrendatario de su propio negocio o industria, quedar� comprendido en la presente Ley y conceptuado como arrendamiento de local de negocio, por muy importantes, esenciales o diversas que fueren las estimulaciones o las cosas con que el local se hubiere arrendado, tales como viviendas, almacenes, terrenos, saltos de agua, fuerza motriz, maquinaria, instalaciones y, en general, cualquier otra destinada a ser utilizada en la explotaci�n del arrendatario.

Art�culo 6. Si el arrendamiento fuere de una industria o negocio que, aunque comprendido en el art�culo cuarto, perteneciere a la clase de espect�culos, tales como locales de recreo, casinos, teatros, circos o cinemat�grafos, y el primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete excediere de dos a�os de duraci�n o se celebrare despu�s de dicha fecha, por plazo igual o superior, el arrendatario gozar� del beneficio de pr�rroga obligatoria, y en el caso de que el arrendador haga uso de la facultad que le confiere la causa primera de excepci�n del Art�culo 76, se aplicar� lo dispuesto en el Cap�tulo VIII, para los locales de negocio, salvo el requisito b) del Art�culo 90, que no ser� exigible, y en lo relativo a la indemnizaci�n, que se limitar� al importe de una anualidad de la renta. Tampoco tendr� el arrendatario derecho al traspaso.

Art�culo 7. El contrato de inquilinato no perder� su car�cter por la circunstancia de que el inquilino, su c�nyuge o parientes de uno u otro hasta el tercer grado, que con cualquiera de ellos conviva, ejerzan en la vivienda o en sus dependencias una profesi�n, funci�n p�blica o peque�a industria dom�stica, aunque sea objeto de tributaci�n.

Art�culo 8. Los locales ocupados por dependencias del Estado, Provincia, Municipio u otras Corporaciones de Derecho P�blico, ser�n reputados como viviendas a los efectos de esta Ley.

Tambi�n se estimar�n as� los que ocupen entidades ben�ficas, asociaciones piadosas y, en general, cualquier otra que no persiga fin de lucro.

Art�culo 9. El contrato de arrendamiento de local de negocio no perder� su car�cter por la circunstancia de que el arrendatario, su familia o personas que trabajen a su servicio tengan en �l su vivienda.

Art�culo 10. El local destinado a mero escritorio u oficina no se reputar� local de negocio, sino vivienda, aunque su inquilino se valga de �l para ejercer actividad de comercio, de industria o de ense�anza con fin lucrativo; pero cuando interiormente se comunique con otro ocupado por el mismo arrendatario, que merezca la conceptuaci�n de local de negocio, ambos se considerar�n como uno solo de este �ltimo car�cter.

Ser� tambi�n aplicable a los dep�sitos y almacenes lo establecido en el p�rrafo anterior para los escritorios u oficinas.

Art�culo 11. Los beneficios que la presente Ley otorga a los inquilinos de viviendas, con o sin muebles, y a los subarrendatarios de las mismas, ser�n, irrenunciable, consider�ndose nula y sin valor ni efecto alguno cualquier estipulaci�n que los contradiga; Ser�n, en cambio, renunciables los que confiere al arrendador, lo sea de local de negocio o de vivienda, y a los arrendatarios y subarrendatarios de locales de negocio, salvo el de pr�rroga del contrato de arrendamiento, cuyo derecho no podr� ser renunciado por el arrendatario.

Art�culo 12. Aunque no exista reciprocidad de trato con el pa�s a que pertenezca el extranjero inquilino o subarrendatario de una vivienda, ser� equiparado al espa�ol; mas cuando el extranjero sea arrendador de vivienda o local de negocio, o arrendatario o subarrendatario de estos �ltimos locales, se estar� a lo que dispongan los Tratados Internacionales vigentes.

Art�culo 13. En aquellos casos en que la cuesti�n debatida, no obstante referirse a las materias que esta Ley regula, no aparezca expresamente prescrita en la misma, los Tribunales aplicar�n sus preceptos por analog�a.

Art�culo 14. El subarriendo de vivienda exigir� siempre la autorizaci�n expresa y escrita del arrendador y la entrega al subarrendatario de mobiliario, adecuado y suficiente para el destino pactado.

Art�culo 15. Las viviendas podr�n subarrendarse total o parcialmente.

El subarriendo parcial podr� serlo de una o m�s habitaciones y con distintas personas.

El subarriendo total recaer� sobre todas las habitaciones; con inclusi�n de las destinadas a los servicios, y habr� de celebrarse con una sola persona.

Sin admitirse prueba en contrario, se presumir� que es parcial el subarriendo cuando el inquilino siga habitando en la vivienda, y que es total, cuando no permanezca en ella.

Art�culo 16. En el subarriendo parcial no podr� percibir el inquilino por cada habitaci�n objeto del mismo un alquiler superior a la cantidad que resulte dividir el doble de la renta asignada al piso por el n�mero de habitaciones no designadas a servicios con que cuente, ni aun a pretexto de hallarse comprendidos los de agua, luz, gas, calefacci�n, tel�fono o cualquier otro de naturaleza an�loga, los cuales ser�n siempre a cargo del subarrendador.

Art�culo 17. El precio del subarriendo total no exceder� del doble del que corresponda al arrendamiento, siendo a cargo del subarrendatario el pago de los suministros y servicios de la vivienda, incluso el de los que pudieran pertenecer al inquilino.

Art�culo 18. La determinaci�n de la renta del arrendamiento para fijar la del subarriendo se har� tomando como base la que proceda conforme a esta Ley, aunque la que figurare en el contrato del inquilino con el arrendador resultare superior.

Art�culo 19. La autorizaci�n del arrendador para subarrendar no dar� lugar al aumento de la renta; pero aqu�l tendr� derecho a participar en el precio del subarriendo en la cuant�a que convenga con el inquilino, siempre que al autorizarlo reserve su participaci�n y fije la cuant�a o porcentaje de �sta.

Art�culo 20. Durante la vigencia del contrato de subarriendo total o parcial, podr� revisarse el precio a instancia del subarrendatario, y si ejercitada la oportuna acci�n resultare que paga cantidades superiores a las que autoriza esta Ley, le cabr� optar entre resolver el contrato con abono por el inquilino de lo indebidamente cobrado o por esto �ltimo, sin resoluci�n de aqu�l. En este caso, con preferencia a cualquier otro acreedor del inquilino, podr� el subarrendatario obtener el resarcimiento descontando, al hacer sus pagos peri�dicos, la mitad de lo que, peri�dicamente tambi�n, hubiere satisfecho de m�s, sin que hasta obtener el completo abono de tales responsabilidades pueda ser compelido a abandonar la vivienda por vencimiento del contrato.

Art�culo 21. Si ejercitada la acci�n revisoria resultare el mobiliario insuficiente o inadecuado, el ocupante de la vivienda subarrendada podr� continuar en ella, obligando al inquilino a reponer los muebles que faltaren, con devoluci�n de la mitad de lo que hubiere percibido por merced del subarriendo si el incumplimiento fuere parcial, y de toda ella si total. Adem�s, hasta que se complete o reponga el mobiliario, le cabr� limitar sus pagos al importe de la renta del arrendamiento y obtener el resarcimiento en el modo y con las ventajas establecidas en el art�culo anterior, sin que en el interregno quepa tampoco obligarle a desocuparla por haber vencido el plazo del subarriendo.

Art�culo 22. En ning�n caso el subarriendo de vivienda dar� lugar a su transformaci�n en local de negocio.

Art�culo 23. En los subarriendos totales o parciales, el arrendador podr� exigir del subarrendatario el abono directo de la renta y de su participaci�n en el precio del subarriendo, en cuyo caso, al hacer este el pago al subarrendador, har� el oportuno descuento. Cuando el arrendador no lo exigiere as�, el pago hecho por el subarrendatario al inquilino ser� liberatorio, sin perjuicio de la acci�n que asista al arrendador contra el inquilino para reclamarle la renta y la participaci�n que, en su caso, corresponda, pero no la resoluci�n del contrato de arrendamiento por falta de pago de aqu�lla.

Art�culo 24. Compete al arrendador acci�n directa contra el subarrendatario para exigirle la reparaci�n de los deterioros que �ste hubiera causado dolosa o negligentemente en la vivienda, sin perjuicio de la que le asiste contra el inquilino, pudiendo ejercitarlas simult�neamente. El inquilino que resultare condenado, podr� repetir contra el causante de dos da�os.

Art�culo 25. El subarrendatario no podr�, a su vez, en ning�n caso, celebrar contrato de subarriendo.

Art�culo 26. Cuando el inquilino tome a su cargo la manutenci�n, mediante precio, de los que con �l ocupen la vivienda, el contrato se considerar� de hospedaje y sometido a las disposiciones que regulen la materia.

Art�culo 27. No se reputar� subarriendo ni hospedaje la convivencia con el inquilino hasta de dos personas extra�as a su familia y los hijos de cualquiera de ellas. No obstante, si el n�mero total de extra�os que con �l convivan con car�cter permanente excede de dos, el inquilino vendr� obligado al pago del diez por ciento de la renta, por cada una de tales personas.

Los que habitaren en la vivienda del modo previsto en el p�rrafo anterior, tendr�n con relaci�n al inquilino, y �ste respecto de ellos, los mismos derechos y obligaciones que este Cap�tulo establece para los subarriendos parciales.

Por razones de higiene o de moralidad, las Fiscal�as de la Vivienda podr�n limitar, en cada caso, el n�mero de tales personas.

No podr� el inquilino, al amparo de lo prevenido en este art�culo, de las piezas de su vivienda para alquilarlas con fin distinto al de su empleo como casa-habitaci�n de quien fuere a utilizarlas.

Art�culo 28. El incumplimiento de las condiciones que exige el art�culo anterior transformar� en subarriendo no consentido la relaci�n del inquilino con las personas que, conforme al mismo, se le permite alojar en la vivienda.

Art�culo 29. El inquilino que subarriende total o parcialmente su vivienda, no podr�, dentro de la misma o de distinta poblaci�n, ceder otra en subarriendo; y si a sabiendas de que incumple esta prohibici�n el arrendador de la segunda vivienda consiente que sea subarrendada, el subarrendatario de ella, mientras la habite, tendr� acci�n contra ambos para exigir la resoluci�n del contrato de inquilinato del subarrendador y el otorgamiento del mismo a su favor bajo id�nticas condiciones que en �l figuren. Los casos de igualdad se resolver�n en favor del subarrendatario que con mayor n�mero de familiares habite en la vivienda.

Podr� el subarrendatario ejercitar la acci�n a que se refiere el p�rrafo anterior si transcurridos tres meses desde la fecha de la notificaci�n al arrendador del hecho que la determina �ste no ejercita la que le compete.

Cuando la prohibici�n que impone este art�culo la vulnere el subarrendador sin el consentimiento del arrendador, podr� �ste resolver el contrato de inquilinato; pero deber� respetar al subarrendatario en el disfrute de la vivienda por el tiempo que faltare de cumplir, sin que durante el mismo quepa exigirle otra cantidad como renta que la estipulada entre arrendador e inquilino. En tales casos, el subarrendador estar� obligado, adem�s, al abono de los da�os y perjuicios que hubiere causado.

Art�culo 30. El subarriendo de locales de negocio exigir� siempre la autorizaci�n expresa y escrita del arrendador.

Art�culo 31. El precio del subarriendo de locales de negocio ser� libremente pactado.

Art�culo 32. Se aplicar� a esta clase de subarriendos lo dispuesto en los Art�culos 23, 24 y 25 para el de viviendas.

Art�culo 33. Queda prohibido el contrato de cesi�n o traspaso de viviendas a t�tulo oneroso o gratuito, aunque en �l se comprenda mobiliario o cualquier otro bien o derecho.

Art�culo 34. No obstante lo dispuesto en el art�culo anterior, aun sin el consentimiento del arrendador, podr� el inquilino subrogar en los derechos y obligaciones propios del contrato de inquilinato a sus parientes dentro el segundo grado que vivan con �l habitualmente, con un a�o de antelaci�n por lo menos, pero esta subrogaci�n deber� ser notificada de modo fehaciente al arrendador.

Art�culo 35. Cuando el contrato de cesi�n que se proh�be sea celebrado a t�tulo oneroso, sin perjuicio de otras responsabilidades, el cesionario podr� obtener la devoluci�n del precio satisfecho, ejercitando la oportuna acci�n personal.

Art�culo 36. La cesi�n de vivienda realizada por el inquilino a t�tulo gratuito u oneroso dar� acci�n al arrendador que, ni expresa ni t�citamente la hubiere consentido, para resolver el contrato de inquilinato; pero deber� tambi�n demandar al cesionario, quien podr� excepcionar aduciendo el consentimiento del actor. Esta acci�n llevar� impl�cito, si prosperare, el lanzamiento del cesionario y caducar� a los seis meses de ocupada la vivienda por este ultimo. Reca�da sentencia que imponga el lanzamiento del cesionario, si la cesi�n se hubiere realizado a t�tulo oneroso, su acci�n para obtener del inquilino la devoluci�n del precio satisfecho alcanzar� el resarcimiento de los perjuicios causados, prescribiendo en el plazo establecido en la legislaci�n civil com�n para el ejercicio de las personas. De resultar que el inquilino simul� contar con la autorizaci�n del arrendador, sin perjuicio tambi�n de otras responsabilidades, vendr� obligado a pagar al cesionario el doble del precio de la cesi�n, y, adem�s, a resarcirle de los perjuicios causados.

Art�culo 37. Cuando el arrendador hubiere consentido la cesi�n, no prosperar� la acci�n que le confiere el art�culo anterior, quedando subrogado el cesionario en los derechos y obligaciones del inquilino cedente. Y de haber mediado precio, el cesionario, conservando la acci�n que para obtener su devoluci�n le asiste, podr� dirigirla simult�neamente contra arrendador y cedente y ser�n ambos responsables del pago, sean cuales fueren los pactos entre ellos.

Art�culo 38. Sin perjuicio de aquellos casos en que se pruebe el consentimiento del arrendador, se presumir� sin admitirse prueba en contrario que ha consentido la cesi�n y que �sta se realiz� a t�tulo oneroso:

1. Si celebra con el nuevo ocupante contrato de inquilinato mediante premio o prima.
2. Cuando realice cualquier acto expreso que facilite la subrogaci�n de los derechos y obligaciones del inquilino con persona distinta de las que menciona el art�culo 34.

Art�culo 39. Se presumir�, salvo prueba en contrario, que el arrendador consinti� en la cesi�n cuando dejare caducar la acci�n que le confiere el art�culo 36.

Art�culo 40. Cuando por sentencia firme y ejecutoria reca�da en el pleito que la motive se declare la existencia de cesi�n de vivienda a t�tulo oneroso, consentida por el arrendador, no podr� �ste compeler al cesionario para que la desaloje por la causa primera de excepci�n a la pr�rroga que establece el Cap�tulo VIII.

Art�culo 41. Cuando en el pleito que la motive hubiere reca�do sentencia firme y ejecutoria que declare la existencia de cesi�n a t�tulo oneroso, en ning�n caso la indemnizaci�n para el cesionario podr� ser inferior a dos anualidades de la renta.

Art�culo 42. Los anteriores preceptos se aplicar�n tambi�n cuando la cesi�n recaiga sobre los derechos y obligaciones del subarrendatario, en cuyo caso podr� resolverse el contrato de subarriendo a instancia del subarrendador o del arrendador que no la hubiere consentido; pero tambi�n deber� demandarse al cesionario, que podr� excepcionar conforme a lo establecido en el art�culo 36 respondiendo del pago el arrendador y el inquilino, solidariamente con el subarrendatario, de haber consentido la cesi�n. En ning�n caso podr� declararse que la indemnizaci�n sea inferior al importe de una anualidad del subarriendo.

Art�culo 43. La acci�n que al amparo de los anteriores preceptos ejercite el cesionario no se suspender� una vez emprendida, ni aun en el caso del art�culo 362 de la Ley de Enjuiciamiento civil.

Tampoco ser� aplicable el art�culo 114 de la Ley de Enjuiciamiento criminal en lo que respecta a la suspensi�n del pleito exclusivamente; pero para las responsabilidades civiles que en su caso se impongan en la causa ser�n de abono las indemnizaciones que este Cap�tulo establece y viceversa.

Art�culo 44. El traspaso de locales de negocio consistir�, a efectos de esta Ley, en la cesi�n mediante precio de tales locales sin existencia, hecha por el arrendatario a un tercero, el cual quedar� subrogado en los derechos y obligaciones nacidos del contrato de arrendamiento.

Art�culo 45. Ser�n requisitos necesarios para la existencia legal del traspaso los siguientes:

1. Que el arrendatario lleve legalmente establecido en el mismo local objeto del traspaso y explot�ndolo sin interrupci�n el tiempo m�nimo de un a�o.
2. Que el adquirente contraiga la obligaci�n de permanecer en el local, sin traspasarlo, el plazo m�nimo de otro a�o y destinarlo, durante este tiempo, por lo menos, a negocio de la misma clase que el ejercido por el arrendatario.
3. La fijaci�n de un precio cierto por el traspaso.
4. Que el arrendatario notifique fehacientemente al arrendador, o en su defecto a su apoderado, administrador y en �ltimo t�rmino al que materialmente cobre la renta, su decisi�n de traspasar y el precio convenido.
5. Otorgarse el traspaso por escritura p�blica, en la cual deber� consignarse, bajo la responsabilidad del arrendatario, haber cumplido el requisito anterior y la cantidad por la que se ofreci� el traspaso al arrendador.
6. Que dentro de los ocho d�as siguientes al otorgamiento de la escritura, el arrendatario notifique de modo fehaciente al arrendador, o en su defecto a las personas que menciona el p�rrafo d), la realizaci�n del traspaso, el precio percibido, el nombre y domicilio del adquirente y que �ste ha contra�do la obligaci�n establecida en el p�rrafo b).

La falta de cualquiera de estos requisitos facultar� al arrendador a no reconocer el traspaso.

Art�culo 46. El adquirente por traspaso, transcurrido un a�o desde la fecha del otorgamiento de la escritura, estar� facultado para realizarlo con sujeci�n siempre a las reglas establecidas en este cap�tulo.

Art�culo 47. Sin perjuicio de lo dispuesto en los art�culos anteriores, se reconoce al arrendador de local de negocio el derecho de tanteo, que podr� utilizar dentro de los treinta d�as a partir del siguiente a aquel en que el arrendatario le notifique su decisi�n de traspasar y el precio que le ha sido ofrecido. Hasta que transcurra este plazo no podr� el arrendatario concertar con un tercero el traspaso.

Art�culo 48. Tambi�n se reconoce en favor del arrendador el derecho de retracto sobre el local de negocio traspasado por el arrendatario cuando �ste no le hubiere hecho la preceptiva oferta o hubiere realizado el traspaso por precio inferior al que le notific�.

Este derecho lo tendr� igualmente el arrendador cuando el traspaso del local se hiciera por daci�n o adjudicaci�n judicial o extrajudicial en pago de deudas.

En cualquier caso ser� aplicable lo dispuesto en el art�culo 1.518 del C�digo Civil.

La acci�n habr� de ejercitarla el arrendador precisamente dentro de los treinta d�as siguientes a contar de aquel en que le fuera notificada por el arrendatario la realizaci�n del traspaso. Y si la notificaci�n no le hubiere sido hecha, as� como en los casos de daci�n o adjudicaci�n en pago, desde que tenga conocimiento de la transmisi�n y de sus condiciones esenciales.

Art�culo 49. Los coarrendadores no podr�n ejercitar los derechos de tanteo y retracto individualmente; pero si alguno de ellos no deseare usarlos, se entender� que renuncia en beneficio del coarrendador que quiera hacer uso de ellos.

Art�culo 50. El arrendador que no hubiere ejercitado su derecho de tanteo o de retracto sobre el local de negocio traspasado, podr� reclamar del arrendatario la participaci�n en el precio que con �l convenga; y de no haber entre ellos, dicha participaci�n ser� de un 10 por 100, que en todo caso retendr� del precio del traspaso el cesionario para su abono al arrendador.

Art�culo 51. El tanteo, retracto y participaci�n en el precio del traspaso a que este cap�tulo se refiere ser�n preferentes sobre cualquier otro derecho similar, a excepci�n del de condue�o del negocio.

Art�culo 52. La adquisici�n hecha por el arrendador a virtud de los derechos de tanteo y retracto quedar� sometida a la condici�n de que ejerza industria o comercio, precisamente en el local adquirido, por el plazo m�nimo de un a�o.

Art�culo 53. Para que el traspaso de local de negocio obligue al arrendador cuando el arrendatario al realizarlo venda existencias, mercader�as, enseres o instalaciones de su propiedad que en �l hubiere o el negocio mismo, ser� menester que se observen las anteriores reglas, y, adem�s, que tanto en la preceptiva oferta al arrendador como en la escritura que solemnice la cesi�n, se consigne el precio del traspaso del local separadamente del que corresponda a los restantes bienes transmitidos.

En estos casos y aunque la transmisi�n se debiera a daci�n o adjudicaci�n en pago de deudas, conservar� el arrendador los derechos de tanteo y retracto, referidos al local exclusivamente; y si no hiciere uso de ellos, su participaci�n recaer�, tambi�n �nicamente sobre el precio del traspaso del local.

Art�culo 54. En los casos de daci�n y adjudicaci�n en pago de deudas, la entrega al arrendador de la participaci�n en el precio ser� a cargo del adquirente.

Art�culo 55. La asociaci�n que, exclusivamente entre s�, realicen los hijos del titular arrendatario de local de negocio, que hubiere fallecido, no se reputar� traspaso mientras subsista.

Tampoco se considerar� traspaso la cesi�n que del local de negocio o del negocio mismo efect�e el arrendatario a una Cooperativa u otra Unidad Sindical, constituida con mayor�a de los productores obreros que en �l estuvieren empleados; pero s� se reputar� existente el traspaso cuando la que hubiere adquirido el local lo ceda a otro.

Art�culo 56. Cada traspaso que de un local de negocio se efect�e conforme a lo dispuesto en este cap�tulo, dar� derecho al arrendador que no hubiere ejercitado los de tanteo o retracto para aumentar en un 10 por 100 la renta vigente en el momento de realizarse aqu�l.

Este derecho no lo tendr� el arrendador cuando el local de negocios se alquilare por primera vez con posterioridad al primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete.

Art�culo 57. Cuando con la vivienda ceda el arrendador el uso de mobiliario, para que a efectos de esta Ley se estime arrendada con muebles, habr�n de ser �stos adecuados y suficientes a las proporciones de aqu�lla. En el contrato, adem�s, deber� figurar separadamente el precio del arrendamiento de la vivienda del atribuido al mobiliario.

Art�culo 58. El precio de los arrendamientos de viviendas amuebladas no exceder� del doble del que corresponda al arrendamiento del local que le sirva de objeto sin muebles, y se determinar� tomando como base la renta que deba asignarse conforme a los preceptos de esta Ley al local desamueblado.

Art�culo 59. Si la merced o precio estipulado fuera superior al autorizado para el arrendamiento del mobiliario, el arrendatario, mientras permanezca en la vivienda, tendr� acci�n para solicitar revisi�n de la renta pactada, y si tal acci�n prosperase, para exigir la resoluci�n del contrato de arrendamiento del mobiliario, con subsistencia del de inquilinato, y el reintegro de la mitad de las cantidades que indebidamente hubiere abonado el arrendador por tal concepto.

Si fuera insuficiente o inadecuado el mobiliario entregado al inquilino, �ste, mientras permanezca en la vivienda, podr� exigir del arrendador el complemento de aqu�l, y si prosperase su acci�n, el reintegro de la mitad de las cantidades que indebidamente le hubiese abonado por aquella causa.

Art�culo 60. En ning�n caso el arrendamiento de viviendas amuebladas dar� lugar a su transformaci�n en locales de negocio.

Art�culo 61. Ni aun con el consentimiento del arrendador podr�n subarrendarse total o parcialmente las viviendas a que se refiere este Cap�tulo, y si el subarriendo se concertare con la autorizaci�n de aqu�l, podr�n los subarrendatarios, mientras habiten la vivienda, obtener la subrogaci�n en los derechos del arrendatario, con preferencia, si fueren varios, para el de m�s familia.

Sin perjuicio de aquellos casos en que pueda ser acreditado el consentimiento del arrendador. se presumir�, sin admitirse prueba en contrario, cuando a los seis meses de ocupada la vivienda por persona distinta del inquilino, de los familiares que con �l convivan habitualmente o de la servidumbre, no insta la resoluci�n del contrato.

En tales casos, arrendador e inquilino vendr�n obligados solidariamente a devolver al subarrendatario lo abonado sobre el precio del arrendamiento.

Art�culo 62. Los preceptos del Cap�tulo anterior relativos a la prohibici�n y consecuencias de la cesi�n de viviendas ser�n tambi�n aplicables a las que hubieren arrendado con muebles, asimil�ndose la cesi�n a la de derechos y obligaciones del subarrendatario y comprendida, por tanto, en el art�culo 42.

Art�culo 63. En los casos de ventas por pisos realizadas a partir de primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete, podr� el inquilino de vivienda o el arrendatario de local de negocio utilizar el derecho de tanteo en el plazo de treinta d�as a contar del siguiente al en que se le notifique en forma aut�ntica la decisi�n de vender o ceder solutoriamente la vivienda o local de negocio arrendado, el precio ofrecido y las condiciones de la transmisi�n.

Cuando en la finca s�lo existiere una vivienda o local de negocio, su arrendatario tendr� el mismo, derecho.

Art�culo 64. En los mismos casos a que se refiere el art�culo anterior podr� el inquilino o el arrendatario ejercitar el retracto de la vivienda o local de negocio arrendado, con sujeci�n al art�culo 1.518 del C�digo Civil, en los tres supuestos siguientes:

1. Si no se le hubiere hecho la notificaci�n exigida en el art�culo anterior.
2. Si resultare inferior a precio efectivo de la transmisi�n al se�alado en dicha notificaci�n o distintas las condiciones esenciales de �sta.
3. Si no hubiere utilizado el tanteo.

En los casos a) y b) la acci�n habr� de ejercitarla en el plazo de sesenta d�as, en el c) o cuando la transmisi�n se causare por t�tulo de acci�n o adjudicaci�n en pago de deudas judicial o extrajudicialmente, en el de quince d�as.

Los plazos se contar�n desde que fuere inscrita la transmisi�n en el Registro de la Propiedad, y a falta de inscripci�n, desde que tuviere conocimiento de aqu�lla. Pero no se computar�, por no ser inscribible la transmisi�n, aunque s� susceptible de anotarse preventivamente por defecto subsanable, mientras no se notifique por conducto notarial al inquilino o arrendatario la venta del piso que ocupare.

Art�culo 65. El retrayente o el que hubiere adquirido por derecho de tanteo no podr� transmitir por acto ��nter vivos� el piso adquirido hasta que hubieren transcurrido dos a�os desde la adquisici�n, salvo si acreditare haber venido a peor fortuna. Y si por t�tulo de herencia o legado hubiere pasado a poder de terceros, el compromiso obligar�, al heredero o legatario por el tiempo que aun fallare de cumplir.

Art�culo 66. El tanteo y retracto tendr�n en estos casos preferencia sobre cualquier otro derecho similar, con excepci�n del de condue�o.

Art�culo 67. El arrendatario de vivienda o local de negocio tendr� derecho a impugnar el precio fijado en el contrato de transmisi�n determinante del retracto, si lo considerare excesivo. Y se presumir� sin admitirse prueba en contrario que es excesivo si el precio figurado en la escritura de venta o en la adjudicaci�n, incluido en su caso el importe de la carga, rebasa de la cantidad que arroje la renta pactada por el piso capitalizada al tres por ciento cuando se tratare de vivienda o local construido o habilitado por primera vez antes del uno de enero de mil novecientos cuarenta y dos, y al cuatro y medio por ciento, si con posterioridad a esta �ltima fecha.

Si se diere la presunci�n a que se refiere el p�rrafo anterior y el inquilino o arrendatario no ejercitare el retracto, lo que �nicamente podr� hacerse por el precio figurado en la escritura de venta o acto de adjudicaci�n, le cabr� instar la anulaci�n del contrato transmisorio, cuya acci�n caducar� a los sesenta d�as contados desde la fecha en que pudo ejercitar la de retracto.

Art�culo 68. En las ventas por pisos a que este Cap�tulo se refiere deber� respetarse el orden de prelaci�n que establecen los art�culos 79, 80 y 81 en cuantos casos hubiere en la finca de pisos de caracter�sticas an�logas, entendi�ndose que la analog�a existe cuando el inmueble contare con dos o m�s pisos de renta, superficie, orientaci�n y altura semejantes o parecidas.

Art�culo 69. Cuando el piso vendido no estuviere arrendado, para que sea inscribible la transmisi�n, deber� el vendedor declararlo as� en la escritura notarial de venta, bajo pena de falsedad en documento p�blico.

Art�culo 70. Sea cual fuere la fecha de su edificaci�n u ocupaci�n, y tanto en las viviendas como en los locales de negocio, aunque cambie el due�o o el titular arrendador, llegado el d�a del vencimiento pactado en el contrato de arrendamiento, �ste se prorrogar� obligatoriamente para el arrendador y potestativamente para el inquilino o arrendatario, sin alteraci�n de ninguna de sus cl�usulas, todas las cuales se reputar�n vigentes.

Art�culo 71. Si durante la vigencia de un contrato de inquilinato falleciere el inquilino, su c�nyuge, si conviv�a con �l, y sus parientes hasta el tercer grado por consanguinidad o afinidad, que habitaren en la vivienda con un a�o de anterioridad al �bito, podr�n continuar ocup�ndola sin necesidad de celebrar nuevo contrato, quedando subsistente el otorgado a favor del titular fallecido.

Art�culo 72. Si los beneficiarios del derecho que establece el art�culo anterior no desearen ocupar conjuntamente la vivienda, se guardar� el siguiente orden de prelaci�n: c�nyuge, hijos, padres, nietos, abuelos, hermanos, t�os y sobrinos. Prevalecer� el derecho de los de doble v�nculo y consanguinidad, resolvi�ndose los casos de igualdad en favor del que tuviere mayor n�mero de cargas familiares, con preferencia para el sexo femenino. Cuando los padres fueran septuagenarios, ser�n preferidos a los hijos.

Art�culo 73. Por el mero hecho de la muerte del arrendatario del local de negocio ocurrido bajo la vigencia del contrato podr� advenir arrendatario el heredero, y a falta de �ste o de su deseo de continuar el arrendamiento, el socio, aun en el supuesto de una sociedad civil. De igual beneficio disfrutar�n las entidades espa�olas que absorban los negocios de sociedades extranjeras domiciliadas en Espa�a.

Art�culo 74. Lo dispuesto en los precedentes art�culos no ser� de aplicaci�n en los contratos de subarriendo de locales de negocio o de viviendas en que salvo lo establecido para el de estas �ltimas en los casos que prev�n los art�culos 20 y 21, s�lo obligar�n al subarrendador por el plazo pactado. Pero s� ser� aplicable en el arrendamiento de viviendas amuebladas.

Art�culo 75. Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendr� obligado al pago de la renta; y si antes de su terminaci�n lo desaloja, deber� notificar su prop�sito por escrito al arrendador o subarrendador, con treinta d�as de antelaci�n por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, seg�n el contrato, quedare por cumplir.

Art�culo 76. Transcurrido el plazo por el que hubiere sido pactado el arrendamiento de vivienda o local de negocio, podr� el arrendador, negar la pr�rroga del contrato por alguna de las causas siguientes:

1. Por necesitar para s� la vivienda o local de negocio o para que la ocupen sus descendientes o ascendientes consangu�neos.
2. Por proyectar el derribo de la finca para edificar otra que cuente, cuando menos, con un tercio m�s de las viviendas que en ella hubiere; y una, como m�nimo, si no las hubiere en el edificio que se pretende derribar.

Art�culo 77. Si se tratare de vivienda, para que proceda la causa primera, el arrendador habr� de acreditar la necesidad de su ocupaci�n, presumi�ndose �sta, sin perjuicio de aquellos otros casos en que se demuestre, cuando la persona para la que se reclame sea halle en alguno de los siguientes:

1. Si habilitado fuera del t�rmino municipal en que se encontrare la finca, necesitare domiciliarse en �l.
2. Cuando residiendo en la misma poblaci�n en que radique la finca, por aumento de sus necesidades familiares, resulte la vivienda que ocupe notoriamente insuficiente y de superficie inferior a la que quiera habitar.
3. En el caso de que contraiga matrimonio y deba residir en la localidad en que est� situada la finca.
4. Cuando, domiciliado en el lugar en que se halle la finca, por causas absolutamente ajenas a su voluntad, se vea obligado a desalojar la vivienda que habitare.

Art�culo 78. Se presumir�, salvo prueba en contrario, no acreditada la necesidad cuando con seis meses de antelaci�n a ser notificada la negativa de pr�rroga se hubiere desalojado vivienda de caracter�sticas an�logas en edificio propiedad del arrendador o del descendiente o ascendiente consangu�neo para quien se reclame.

Art�culo 79. No podr� el arrendador escoger a su arbitrio la vivienda que desee ocupar, sino que deber� dirigirse sobre las que, aunque arrendadas, se hallaren habitualmente deshabitadas. De no haber ninguna en estas condiciones, sobre las que no sirvan de hogar familiar, conceptu�ndose as� las que no aparezcan permanentemente habitadas por persona alguna; despu�s, sobre las que se hallen destinadas a los escritorios y almacenes de que trata el art�culo 10 y que, a tenor del mismo, merecen la conceptuaci�n de viviendas; a continuaci�n, sobre las ocupadas por menor familia, y s�lo en �ltimo lugar sobre las correspondientes a funcionarios p�blicos con deber de residencia, o a quienes, adem�s de vivir en ellas, ejerzan en las mismas profesi�n u oficio que sea objeto de tributaci�n.

Los casos de igualdad se resolver�n en beneficio del inquilino m�s antiguo.

Art�culo 80. Las viviendas subarrendadas total o parcialmente y las arrendadas con muebles estar�n tambi�n afectadas por el orden que se establece; pero no se considerar� familia del inquilino a los subarrendatarios. Tampoco se reputar�n familiares, a los efectos de este art�culo y del anterior, las personas que puede el inquilino alojar en su vivienda, seg�n lo dispuesto en el articulo 27.

Art�culo 81. Cuando en la finca hubiere viviendas exteriores o interiores, el arrendador podr� dirigirse indistintamente contra las de una u otra clase; pero al seleccionar la que desee habitar, deber� respetar, dentro de cada grupo, el orden de prelaci�n que se deja establecido.

Art�culo 82. Hecha la selecci�n, el arrendador notificar� de modo fehaciente al inquilino afectado la necesidad en que se halla de habitar la vivienda, sus causas y la raz�n por la que la ha elegido, expresando las circunstancias de prelaci�n concurrentes en los restantes inquilinos y ofreciendo, de manera formal, la indemnizaci�n de un a�o de renta; todo ello con un a�o de antelaci�n al de la fecha en que desee ocupar la vivienda.

Cuando la reclame para sus ascendientes o descendientes, deber� expresarlo as� en su notificaci�n.

Art�culo 83. El inquilino al desalojar la vivienda, recibir� del arrendador la indemnizaci�n de un a�o de renta, y dentro de los tres meses siguientes, podr� exigirle el abono de indemnizaci�n superior, si acreditare exceder de aquella suma el perjuicio que se le origina. Pero cuando, sin mediar causa justa, deje transcurrir el plazo de un a�o sin desalojarla, perder� el derecho a toda indemnizaci�n.

Art�culo 84. No obstante lo dispuesto en el art�culo anterior, los Tribunales, atendidas las circunstancias personales de cada caso, podr�n ampliar hasta por seis meses el plazo que para desalojar la vivienda se se�ala al inquilino y acordar el abono por el arrendador de indemnizaci�n, que no rebasar� del importe de seis mensualidades de renta, si resultaren de equidad las razones en m�rito a las cuales no desaloj� aqu�l la vivienda dentro del a�o.

Art�culo 85. Si dentro de los tres meses de ser desalojada la vivienda �sta no fuere ocupada por la persona para la cual se reclam�, podr� el inquilino volver a ella por acci�n que caducar� dentro de otro plazo igual. En este caso, reput�ndose prorrogado el contrato, el arrendador vendr� obligado a indemnizarle de cuantos perjuicios le hubiera causado, y el importe de la indemnizaci�n en ning�n caso ser� inferior al de otra anualidad de renta. Adem�s, hasta transcurridos tres a�os, contados desde el d�a en que el inquilino volvi� a la vivienda, no podr� el arrendador, aunque fuere �ste distinta persona, intentar su ocupaci�n.

Art�culo 86. Cuando el arrendador, con anterioridad a primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete, hubiere autorizado el subarriendo total de una vivienda o arrendado �sta con muebles, no proceder� la excepci�n primera a la pr�rroga sobre la que en tal caso se hallare, sea cual fuere el que dio la autorizaci�n o que celebr� el contrato.

Y sea quien fuere el titular arrendador que la hubiere concedido, no se dar� lugar a esta excepci�n a la pr�rroga cuando, autorizado por escrito el inquilino o sus continuadores a ceder su vivienda con anterioridad a la promulgaci�n de la Ley de veintisiete de abril de mil novecientos cuarenta y seis, no hubieren usado de su derecho.

Art�culo 87. Si la selecci�n recayere en vivienda afectada por lo dispuesto en el art�culo anterior, aunque las autorizaciones se hubieren otorgado en documento privado, obligar�n al arrendador, y �ste s�lo podr� dirigirse sobre la inmediata precedente, seg�n el orden de prelaci�n del art�culo 79, cuando aqu�llas constaren en documento p�blico.

Art�culo 88. Tampoco podr� el arrendador actual o sus herederos negar por la causa primera del art�culo 76 la pr�rroga del contrato, adem�s de en el caso del art�culo 39, si resultaren condenados como autores, c�mplices o encubridores del delito a que se refiere la Ley de veintisiete de abril de mil novecientos cuarenta y seis, perpetrada respecto de vivienda situada en la misma finca.

Art�culo 89. El arrendador, propietario de una sola vivienda que sin habitar en ella o en la finca a que la misma pertenezca, necesitara ocuparla por s�, o por sus ascendientes o descendientes consangu�neos, que tampoco dispusieren de casa-habitaci�n en el inmueble, podr� asimismo negar la pr�rroga del contrato de inquilinato al amparo de la causa primera del art�culo 76. En tales casos, y aunque el contrato lo hubiere celebrado anterior titular arrendador, ser�, asimismo aplicable lo dispuesto en el art�culo 77 y en el 82; este �ltimo por lo que respecta a la explicaci�n y notificaci�n de la necesidad, indemnizaci�n y plazo de preaviso, y en los 83 a 86 inclusive.

Art�culo 90. Para que proceda la primera causa de excepci�n a la pr�rroga del contrato de arrendamiento de local de negocio, cuando el arrendador lo desee para s� o para sus ascendientes, o descendientes consangu�neos, adem�s de acreditar la necesidad en que se halla de ocuparlo, deber�n concurrir los siguientes requisitos:

1. Que el arrendador, con un a�o de antelaci�n a la fecha en que desee que el arrendatario, desaloje el local, le notifique, fehacientemente su prop�sito de ocuparlo, por s� o por su familiar con derecho a ello, expresando en este �ltimo caso el parentesco que con �l le une.
2. Que el que aspire a ocupar el local se halle establecido en actividad de comercio, de industria o de ense�anza con fin lucrativo en local que ocupe a t�tulo de arrendatario, con un a�o de antelaci�n, cuando menos, a la fecha en que el requerido reciba la notificaci�n que exige el p�rrafo anterior.
3. Que el arrendatario sea indemnizado por el arrendador en la cuant�a que libremente convengan, y de no haber acuerdo, con la suma que se�ale la junta de Estimaci�n de que trata el art�culo 94.

Art�culo 91. El local reclamado conforme al art�culo anterior deber� ser ocupado y abierto al p�blico por la persona para quien se pidi� dentro de los seis meses de haber sido desalojado por el arrendatario.

Art�culo 92. El mero hecho de que el arrendador desee o necesite la ampliaci�n de su negocio no ser� causa bastante para justificar la necesidad en que se halla de ocupar el local que hubiere dado en arriendo.

Art�culo 93. Cuando medie acuerdo entre arrendador y arrendatario sobre el importe de la indemnizaci�n a percibir por este �ltimo, deber� serle entregada en el plazo comprendido entre la notificaci�n del arrendador y el d�a en que desaloje el local. Y si transcurrido dicho plazo el arrendador no realiza el pago, se tendr� por prorrogado el contrato, sin que pueda volver a reclamar el local hasta transcurridos cinco a�os desde la fecha en que requiri� el arrendatario; todo ello sin perjuicio de la acci�n que a �ste compete para resarcirse de los da�os y perjuicios que le hubieren sido causados. Lo mismo se har� cuando incumpla el arrendador lo dispuesto en el art�culo 91.

Cuando el arrendatario que hubiere prestado conformidad al percibo de la indemnizaci�n convenida con el arrendador no desaloje el local dentro del plazo marcado, perder� el derecho a la misma y vendr� obligado a resarcirle de los perjuicios que su demora le origine.

Art�culo 94. Si no mediare acuerdo sobre el importe de la indemnizaci�n a abonar por el arrendador, se determinar� pericialmente por una Junta de Estimaci�n que, para conocer en cada caso, dispondr� se constituya bajo su presidencia el Juez municipal o comarcal, seg�n proceda, del Distrito o Comarca correspondiente al lugar en que radique la finca. Ser�n Vocales de esta Junta un propietario de finca urbana, sita en el mismo Distrito municipal que el inmueble a que afecta la peritaci�n, y un comerciante o industrial clasificado en la misma tarifa y ep�grafe tributario que el arrendatario, o que explote negocio an�logo al de �ste. Caso de no existir en el Distrito o Comarca personas que re�nan estas condiciones, podr� el juez disponer que dichos Vocales sean de otro, preferentemente de los colindantes. Ambos los designar� el juez en cada caso por insaculaci�n; y una y otra parte podr�n recusarlos, admiti�ndose la recusaci�n por una sola vez y por el mero hecho de formularla.

Art�culo 95. La Junta de Estimaci�n actuar� a instancia del arrendador o arrendatario, mediante escrito dirigido al juez municipal o comarcal, en su caso; y habr� de emitir resoluci�n dentro de los quince d�as de ser aqu�l presentado.

Sus acuerdos los adoptar� por mayor�a, con voto dirimente y de calidad del Juez.

Art�culo 96. Al fijar la indemnizaci�n, la Junta consignar� el precio medio en traspaso de locales destinados al mismo negocio del arrendatario y sitos en la zona comercial en que �ste se hallare, como tambi�n la existencia o inexistencia en la expresada zona de locales desalquilados y adecuados al referido negocio, adem�s de cuantas, circunstancias considere oportuno.

El importe de la indemnizaci�n, cuando el arrendatario hubiere adquirido el local por traspaso, no ser� nunca inferior a lo que hubiere satisfecho por el mismo.

Para su determinaci�n podr� disponer el Juez las diligencias o peritaciones que considere necesarias corriendo los gastos que se originen por mitad a cargo del arrendador y arrendatario, quienes en todo caso habr�n de pagar en la misma forma una cantidad equivalente al 0,50 por 100 del importe de la valoraci�n efectuada. Las cantidades as� recaudadas se destinar�n a cubrir los gastos que origine la actuaci�n de las Juntas de Estimaci�n, en la forma que disponga el Gobierno, el cual queda autorizado a se�alar dietas a sus Vocales.

Art�culo 97. Las valoraciones que efect�e la Junta de Estimaci�n ser�n definitivas, y ejecutorias sus resoluciones, no d�ndose contra ellas recurso alguno; pero s� cabr� impugnarlas en el juicio declarativo correspondiente.

Art�culo 98. Ser� aplicable lo dispuesto en art�culo 93 cuando la indemnizaci�n a satisfacer por el arrendador la se�ale, la junta de Estimaci�n de que trata el art�culo anterior, comput�ndose el plazo para el pago y para que el arrendatario desaloje el local, desde la fecha en que fuere notificada la resoluci�n.

Art�culo 99. El subarrendatario de local de negocio tendr� derecho a partir por igual con el arrendatario la indemnizaci�n que proceda, cuando el arrendador use del derecho que este cap�tulo le reconoce en los anteriores art�culos, exceptu�ndose aquellos casos en que por pacto expreso entre arrendatario y subarrendatario se disponga otra cosa.

Art�culo 100. Cuando el Estado, la Provincia, el Municipio o las Corporaciones de derecho p�blico deseen ocupar sus propias fincas, para establecer sus oficinas o servicios, no vendr�n obligados a justificar la necesidad, bien se trate de viviendas o de locales de negocio, pero s� a respetar lo dispuesto tanto para �stos como para aqu�llas, sobre preaviso, indemnizaci�n y plazo para desalojar.

Art�culo 101. De ser arrendatarios estas Entidades ser� de aplicaci�n lo dispuesto en los art�culos 77 a 89, y a efectos del orden de prelaci�n del art�culo 79 los locales que ocupen, se considerar�n como meros escritorios u oficinas.

Art�culo 102. Para que proceda la segunda causa de excepci�n a la pr�rroga del contrato de arrendamiento de viviendas o de local de negocio, ser� necesario:

1. Que el arrendador, con un a�o de antelaci�n, cuando menos, a la fecha en que se proponga derruir el inmueble, notifique de manera solemne al Gobernador civil de la provincia el compromiso que adquiere de edificar de modo que la nueva finca cuente al menos con una tercera parte m�s del n�mero de viviendas de que disponga aqu�l, respetando al propio tiempo el n�mero de locales de negocio si en el inmueble a derruir los hubiere. Y cuando la finca careciere de viviendas, o las que existieren fueren dependencias del local o locales de negocio con que cuente, se compromete a que la reedificada disponga de una o m�s viviendas, no escritorios u oficinas, susceptibles de ser utilizadas con independencia plena de los locales de negocio.
2. Que tambi�n con un a�o de antelaci�n por lo menos al d�a en que proyecte iniciar la demolici�n el arrendador notifique su prop�sito por conducto notarial a todos los arrendatarios del inmueble, bien lo sean de viviendas o de locales de negocio, manifest�ndoles que ha contra�do el compromiso a que se refiere el p�rrafo anterior.

Art�culo 103. Dentro de los dos meses a contar desde el d�a en que quede totalmente desalojada la finca deber�n iniciarse las obras de demolici�n. Transcurrido este plazo sin empezarlas, todos los arrendatarios, ya lo sean de vivienda o local de negocio, y sin obligaci�n de pago de las mensualidades transcurridas, podr�n volver al inmueble; y el arrendador habr� de indemnizar a los inquilinos con el importe de seis mensualidades de renta, y a los arrendatarios de local de negocio, con la de un a�o. Pero el abono de estas indemnizaciones s�lo proceder� si los primeros permanecen ocupando su vivienda el plazo m�nimo de seis meses, y de un a�o los segundos.

Art�culo 104. Antes de que desalojen la finca, los arrendatarios de vivienda o local de negocio que desearen volver al inmueble cuando fuere reedificado suscribir�n sendos documentos con el arrendador, consignando la extensi�n superficial de los que respectivamente ocupen, su renta y el n�mero de viviendas y locales de negocio con que cuente el inmueble. El incumplimiento de esta obligaci�n, si fuere imputable al arrendador, dar� lugar a que se aplique lo dispuesto en el articulo 110, aunque no se origine el incumplimiento que en �l se previene.

Los que no deseen volver al inmueble reconstruido lo manifestar�n por escrito al arrendador, y �ste, al desalojar sus viviendas o locales de negocio y suscribir el documento que exprese dicha resoluci�n, les indemnizar� en la cuant�a se�alada en el articulo anterior.

Art�culo 105. Cada inquilino o arrendatario que tenga el prop�sito de volver al inmueble reedificado, al desalojar las viviendas o locales de negocio que ocupe en el que fuere a demolerse, comunicar� por escrito certificado al arrendador, a su apoderado o administrador y, en �ltimo t�rmino, a quien materialmente perciba la renta, un domicilio para o�r las notificaciones, perdiendo asimismo los derechos que les reconoce este cap�tulo si no lo hiciere.

Art�culo 106. Reconstruida la finca, se reservar�n en ella a los inquilinos y arrendatarios que cumplieren lo exigido en este capitulo para ocuparla tantas viviendas y locales de negocio como alquilados tuvieren en la derruida; y precisamente en el domicilio a que se refiere el art�culo anterior, el arrendador les notificar� notarialmente que en el plazo de treinta d�as siguientes al recibo de su comunicaci�n podr�n instalarse en las viviendas y locales de negocio que les correspondieren, cuyas caracter�sticas, extensi�n, renta y circunstancias que la determinan detallar�, as� como el n�mero total de �stos y de aqu�llas con que cuente la finca.

Transcurrido el plazo se�alado en el p�rrafo anterior sin que los inquilinos o arrendatarios se instalen en las viviendas o locales de negocio reservados, perder�n los derechos que les reconoce este cap�tulo, quedando en libertad de alquilarlos el arrendador.

Art�culo 107. La vivienda o local de negocio asignado a cada inquilino o arrendatario que proceda del inmueble derruido habr� de ser de superficie no inferior a las tres cuartas partes de la que tuviera el que anteriormente ocupaba en aqu�l; disponer cuando menos de las mismas instalaciones y servicios y hallarse situado a altura y posici�n an�logas a las que tuviere el que antes ocupaba. La analog�a de posici�n se entender� referida �nicamente a la situaci�n que al exterior o al interior de la finca ocupe la vivienda o local de negocio de que se trate.

Art�culo 108. De haberse reedificado en el modo previsto en el p�rrafo a) del art�culo 102, la renta exigible a cada inquilino o arrendatario procedente del derruido ser� la que pagara al momento de desalojarlo, incrementada con la cantidad que resultare de reconocer al capital invertido en la reconstrucci�n, exclusivamente, o sea: sin comprender el valor del solar, ni lo gastado en la demolici�n, el inter�s del cuatro por ciento. La cantidad as� resultante se derramar� en proporci�n a la extensi�n superficial de cada una de las viviendas y locales de negocio con que cuente el inmueble reedificado, comput�ndose incluso los que hubieren surgido como nuevos.

Art�culo 109. Sin perjuicio de lo dispuesto en el art�culo 107, el inquilino o arrendatario procedente del inmueble demolido, a quien en el reedificado se le asigne vivienda o local de negocio sito a altura distinta de la que tuviere el que anteriormente ocupaba, podr� obtener una reducci�n de la renta equivalente al diez por ciento de la que procediere conforme al art�culo anterior.

Cuando la superficie de la vivienda o local de negocio resultare menor a la exigida o tuviere menos instalaciones y servicios que el anterior, el inquilino o arrendatario perjudicado s�lo vendr� obligado al abono de la misma renta que en el inmueble derruido pagare; el cincuenta por ciento de �sta cuando la reducci�n de superficie equivaliese a m�s de la mitad, y el cuarenta por ciento de la renta anterior si, disfrutando en la finca demolida de vivienda o local de negocio sito al exterior, se le asignare un interior.

Art�culo 110. Cuando al reedificar se incumpliere la obligaci�n contra�da ante el Gobernador civil, la renta de cuantas viviendas y locales de negocio ocupen los inquilinos o arrendatarios del derruido no podr� exceder de la que en �ste abonaren; ello sin perjuicio del derecho a obtener su reducci�n a la establecida en el art�culo anterior, de darse cualquiera de los supuestos a que el mismo se refiere.

Art�culo 111. La renta de todas las viviendas y locales de negocio de que pueda disponer el arrendador libremente ser� la que estipule con su primer ocupante, salvo de producirse el incumplimiento de que trata el precedente art�culo, en que ser� igual a la de la vivienda, o en su caso local de negocio, que tuviere la renta m�s baja en el inmueble derruido, incrementada con lo que resulte de aplicar la regla del p�rrafo primero del art�culo 108; pero reconociendo al capital invertido el inter�s del dos y medio por ciento.

Art�culo 112. El derecho a la reducci�n de renta al amparo de lo establecido en los anteriores art�culos o por simulaci�n del capital invertido, o de la superficie construida, podr� ejercitarlo el inquilino o arrendatario dentro del a�o de reintegrarse a la finca; y si la acci�n prosperare, el arrendador ser� condenado en costas y obligado a la devoluci�n de las diferencias que hubiere percibido del actor, al cual se le impondr�n las costas de rechazarse todos sus pedimentos. Cuando �stos se estimen solamente en parte, las costas se pagar�n por mitad entre ambos.

Art�culo 113. Cuando incumpliere el arrendador la obligaci�n que le impone el art�culo 106, indemnizar� a los inquilinos y arrendatarios con el importe de la renta de un a�o que en el inmueble derruido pagaren en el momento de desalojarlo; ello sin perjuicio de la acci�n que asiste a unos y a otros para ocupar las viviendas o locales de negocio que en el inmueble reedificado elijan, sin pagar m�s renta que la que satisficieren en aqu�l. Esta acci�n caducar� al a�o de quedar totalmente arrendada la finca reconstruida; y de prosperar, llevar� impl�cito el lanzamiento del ocupante de la vivienda o local de negocio que eligiere el demandante; pero dicho ocupante, de ignorar el incumplimiento del arrendador, habr� de ser por �ste indemnizado de cuantos da�os y perjuicios le ocasione el lanzamiento, los cuales en ning�n caso se reputar�n de cuant�a inferior a seis mensualidades de la renta que pagare, si se tratare de vivienda, y a la de un a�o si de local de negocio.

Art�culo 114. Cuando el derribo afectare a edificaciones provisionales, para que proceda la excepci�n segunda a la pr�rroga s�lo ser� necesario que el arrendador participe su prop�sito de modo fehaciente a los inquilinos y arrendatarios con un a�o de antelaci�n al d�a en que proyectare iniciar la demolici�n; y que al momento en que desalojen la finca indemnice a los primeros con seis mensualidades de renta, y con la de un a�o a los arrendatarios de local de negocio.

Se reputar�n edificaciones provisionales los barracones, casetas y chozas; y se presumir� que lo es, salvo prueba en contrario, cualquiera otra edificaci�n de naturaleza an�loga en cuya construcci�n no sea preceptiva, conforme a las disposiciones vigentes, la intervenci�n de t�cnicos.

Art�culo 115. No prosperar� la acci�n ejercitada al amparo de la causa segunda de excepci�n a la pr�rroga del art�culo 76, si el Gobernador civil de la provincia no autoriza la demolici�n del inmueble, sin que esta autorizaci�n, cuando la conceda, prejuzgue la procedencia de aqu�lla.

Los Gobernadores civiles, previos los asesoramientos que estimen oportunos, atendiendo a la normalidad o escasez de viviendas que hubiere en cada localidad, a las disponibilidades de mano de obra y de materiales de construcci�n, y especialmente a la existencia o inexistencia de viviendas desalquiladas de renta semejante a las del inmueble que se fuere a derruir, conceder�n o denegar�n, sin ulterior recurso, la referida autorizaci�n. Dar�n preferencia a las encaminadas a aumentar en la m�nima proporci�n que se establece el n�mero de viviendas de renta m�s econ�mica, y caso de igualdad en la renta, a aquellas edificaciones en que el aumento fuere a ser mayor, con prioridad para las que resulten de m�s amplitud.

Caducado el plazo que para iniciar las obras de demolici�n hubiere conferido el Gobernador civil sin que fueran emprendidas, su autorizaci�n no producir� efecto alguno.

Art�culo 116. Lo dispuesto en los art�culos 102 a 115 ser� de aplicaci�n aun en el caso de que el arrendador fuere el Estado, la Provincia, el Municipio u otras Corporaciones de Derecho p�blico.

Art�culo 117. El cumplimiento de las obligaciones a que, conforme este Cap�tulo, queda sometido el derecho de negar la pr�rroga del contrato de arrendamiento de viviendas y locales de negocio por la segunda excepci�n que se establece en el art�culo 76, ser� obligatorio aun en el caso de que cambie la persona del titular que hubiere comenzado a ejercitarlo; y si este cambi� se produjere hall�ndose pendiente de consumaci�n el derecho del arrendador, ejercitado al amparo de la primera causa de excepci�n a la pr�rroga, para que pueda proseguir en su ejercicio el nuevo titular, ser� indispensable que la vivienda o local de negocio hubiere sido reclamado precisamente para �l o para un ascendiente o descendiente que, por consanguinidad, lo fuere com�n de ambos.

Art�culo 118. A partir de la vigencia de los preceptos de esta Ley, la renta legal de las viviendas y locales de negocio construidos o habitados por primera vez antes del 18 de julio de 1936, ser� la que conforme al contrato o, en su caso, a fallo de revisi�n, correspondiere pagar en 17 de julio de 1936, incrementada con los siguientes porcentajes:

1. En las viviendas:
   • Un 10 por 100, cuando el contrato fuere anterior al 1.� de enero de 1915.
   • Un 7,50 por 100 si se hubiere otorgado entre el 1.� de enero de 1915 y el 17 de julio de 1936.
   • Un 5 por 100 cuando lo hubiere sido con posterioridad al 17 de julio de 1936.
2. En los locales de negocio:
   • Cualquiera que fuere la fecha de celebraci�n del contrato, el 40 por 100.

Cuando fueren dos los contratos y lo arrendado hubiere de considerarse como un solo local de negocio por aplicaci�n de lo dispuesto en el art�culo 10, el aumento ser� el 40 por 100, y se calcular� sobre el total que arroje la renta de ambos locales.

Art�culo 119. Si la vivienda o local de negocio no hubiere estado habitado en 17 de julio de 1936, no existiere prueba escrita del contrato o careciere de �l su ocupante en dicha fecha, se considerar� como renta aplicable para determinar los porcentajes de incremento la �ltima declarada antes del 18 de julio de 1936 a fines fiscales, la cual prevalecer� en todos los casos de discusi�n.

Art�culo 120. Cuando por voluntad expresa o t�citamente manifestada, la renta que pagare el arrendatario de vivienda o local de negocio construido o habitado por primera vez antes del 18 de julio de 1936, constituya mayor cantidad de la que resultare despu�s de aplicar la escala del art�culo 118, la que viniere satisfaciendo se reputar� v�lida, sea cual fuere la que legalmente corresponda; pero el arrendador no podr� recargar la que perciba con dichos porcentajes de incremento. La elevaci�n as� consentida o pactada obligar� tanto a los continuadores del arrendamiento como al nuevo titular, sin perjuicio del derecho de �ste a revisarla dentro de los tres meses siguientes a la celebraci�n del contrato, de sospechar simulaci�n.

Si la elevaci�n constituyere cantidad menor, podr� aumentarse la renta hasta lo que resulte de aplicar la referida escala sobre la cantidad que legalmente correspondiere.

Cuando a la vigencia de los preceptos de esta Ley la renta fuere la misma que la pagada en 17 de julio de 1936, desalojada que fuere la vivienda o local de negocio, podr� asignarse en el nuevo contrato la vigente en 17 de julio de 1936, incrementada, en su caso, con la que proceda seg�n el art�culo 118, m�s una cantidad equivalente al 10 por 100 del total.

No se considerar� elevada la renta de 1936 porque el arrendador hubiere percibido las diferencias autorizadas por los p�rrafos B) y C) del art�culo 3.� de la Ley de 7 de mayo de 1942.

En los casos de duda se estar� a lo dispuesto en el art�culo 119.

Art�culo 121. La renta de las viviendas o locales de negocio, construidos u ocupados por primera vez despu�s de 17 de julio de 1936 y antes del 2 de enero de 1942, no podr� ser elevada a pretexto alguno, ni se aplicar�n a ella los porcentajes de incremento establecidos en el art�culo 118.

Art�culo 122. Las viviendas y locales de negocio construidos u ocupados por primera vez despu�s de 1.� de enero de 1942 tendr�n como renta la que libremente se estipule con su primer ocupante, en tanto no se oponga a los l�mites y prohibiciones a que se hallare sujeta la construcci�n por su naturaleza econ�mica, familiar, privilegiada o por haberse acogido a cualquier disposici�n especial que imponga limitaci�n en la renta; pero ni los porcentajes de incremento que se establecen operar�n sobre ella ni la merced pactada en el primer contrato podr� ser elevada bajo ning�n pretexto.

El arrendador que edificare nuevas viviendas o locales de negocio sobre los ya existentes en la finca podr� fijar su renta por libre estipulaci�n, conforme a lo establecido en el p�rrafo anterior, pero no alterar� las de viviendas y locales preexistentes m�s que en los casos y l�mites que esta Ley autorice.

Art�culo 123. Sea cual fuere la fecha de edificaci�n u ocupaci�n de la finca, cuando las rentas asignadas a la misma en virtud de inspecci�n del Servicio del Catastro Urbano, y no por la declaraci�n que formulare al arrendador, resultaren superiores a las que vinieren satisfaciendo sus inquilinos o arrendatarios, desalojada que sea por �stos o por los que por su muerte o subrogaci�n contin�en en las viviendas o locales de negocio, podr� pactar con los nuevos una renta igual a la atribuida por dicho servicio.

Art�culo 124. Las viviendas o locales de negocio construidos al amparo de disposiciones especiales tendr�n como renta la que �stas les atribuyan.

Art�culo 125. La falta de pago de cualquier aumento de la renta convenido verbalmente o en documento distinto del contrato de arrendamiento ser� ineficaz y no dar� acci�n para reclamarlo ni para instar la resoluci�n del contrato, exceptu�ndose los aumentos que resultaren de sentencia dictada en juicio de revisi�n y los que procedan por aplicaci�n de esta Ley.

Art�culo 126. Las diferencias por elevaci�n de contribuciones, cuando se trate de vivienda o local de negocio construido u ocupado por primera vez antes del 2 de enero de 1942 y no acogidos a precepto legal que proh�ba su repercusi�n, podr�n seguir siendo derramadas por el arrendador proporcionalmente a las rentas, hall�ndose facultado para alterarlas en la medida en que cambie el importe de las contribuciones referidas.

No obstante lo dispuesto en el p�rrafo anterior, para que el arrendador pueda repercutir entre los inquilinos y arrendatarios los aumentos de contribuci�n, ser� requisito indispensable que las rentas declaradas a la Hacienda no sean inferiores a las que efectivamente perciba de aqu�llos.

Para la repercusi�n de las diferencias de contribuci�n se tendr�n en cuenta, adem�s, lo dispuesto en el Decreto-Ley de 11 de enero de 1946.

Las diferencias por elevaci�n del precio en el coste de los servicios o suministros, cuando se trate de viviendas o local de negocio de las mismas condiciones a que se refiere el p�rrafo primero de este articulo, podr�n seguir siendo derramadas por el arrendador proporcionalmente a la utilizaci�n de aquellos servicios o suministros, hall�ndose facultado para alterarlas en la medida en que cambie el precio legal de los mismos.

Art�culo 127. La declaraci�n de rentas no crea en favor del arrendador derecho alguno a su aumento.

Art�culo 128. Fuera de los casos en que este cap�tulo lo autoriza, se reputar� il�cita cualquier elevaci�n de renta que realice el arrendador.

Art�culo 129. Para que el arrendador tenga derecho al percibo de los incrementos y diferencias que autoriza este cap�tulo, o a cualquier elevaci�n de la renta, ser� requisito previo la notificaci�n por escrito al inquilino o arrendatario de la cantidad que a juicio de aqu�l debe pagar y la causa de ello. Dentro de los treinta d�as que sigan a su recibo, el arrendatario de vivienda o local de negocio comunicar� al arrendador si admite o no la obligaci�n de pago propuesta, interpret�ndose su silencio como aceptaci�n t�cita.

Art�culo 130. Cuando, expresa o t�citamente, el arrendatario de vivienda o local de negocio aceptase el abono de la cantidad indicada por el arrendador, �ste podr� girar el recibo, al siguiente per�odo de pago de renta, increment�ndolo con la cantidad que hubiere propuesto, la cual habr� de figurar siempre separadamente de la que constituya la renta anterior. Si dicha cantidad fuere la que procede conforme a este cap�tulo su abono ser� obligatorio para el inquilino o arrendatario, reput�ndose la falta de pago de esta diferencia como falta de pago de la renta.

No obstante la conformidad t�cita del inquilino o arrendatario, si la cantidad girada resultare superior a la que este cap�tulo autoriza, dentro de los tres meses de la fecha en que hubiere realizado el primer pago, tendr� acci�n revisoria, que llevar� impl�cita la condena en costas al arrendador si se declarase aqu�lla abusiva, y al demandante en caso contrario.

Art�culo 131. Cuando el inquilino o arrendatario rechazare la elevaci�n propuesta y �sta resultare leg�tima, el arrendador podr� optar entre reclamarle las diferencias desde el d�a en que debieron serle satisfechas o resolver el contrato. En ambos casos la acci�n caducar� dentro de los tres meses a contar desde el d�a en que la negativa se produjo y llevar� impl�cita la condena en costas al demandado si la demanda prosperare. Si se desestima, lo que tendr� lugar tanto por no proceder aumento alguno como cuando �ste procediere en cantidad inferior a la pretendida por el arrendador, las costas se impondr�n al demandante.

Art�culo 132. Las sentencias dictadas en juicio de revisi�n declarar�n, en su caso, la fecha a partir de la cual el inquilino o arrendatario viene obligado al pago de las diferencias.

Art�culo 133. El derecho del arrendador a las elevaciones que este Cap�tulo autoriza podr� ejercitarlo en cualquier tiempo. Pero si le fueren abonadas rentas superiores a las que figuren como base de la contribuci�n territorial, y en los plazos establecidos en las leyes fiscales no declarare a la Hacienda las que efectivamente perciba, los arrendatarios de vivienda o local de negocio podr�n limitar el pago de sus alquileres a las cantidades declaradas o a las que, si no se formul� declaraci�n, sirvieren de base al tributo, entendi�ndose en estos casos novado el contrato en cuanto a la renta, sin necesidad de acudir a juicio.

Art�culo 134. La renta que sea procedente conforme a las disposiciones de este Cap�tulo, ser� la que se tenga en cuenta para las cesiones y traspasos que regula esta Ley y a efectos de lo establecido en el art�culo 27.

La renta que servir� de base para fijar la del subarriendo total o parcial, ser� tambi�n la que resulte de aplicar los preceptos de este Capitulo, con excepci�n de lo establecido en los tres primeros p�rrafos del art�culo 120, que no ser�n de aplicaci�n.

Art�culo 135. A la celebraci�n de los contratos comprendidos en esta Ley, ser� obligaci�n del que reciba la vivienda o local de negocio constituir fianza en cantidad equivalente a una mensualidad de la renta pactada por el arrendamiento, con o sin muebles, o por el subarriendo total de la vivienda; y de dos, si tales contratos recayeren sobre local de negocio. En los subarriendos parciales, lo sean de vivienda o de local de negocio, la fianza no exceder� de la mitad de la renta que corresponda al arrendamiento.

El importe de la fianza ser� recibido por el arrendador o subarrendador en su caso, e invertido, cuando de arrendamientos se tratare, en el papel correspondiente, conforme a lo dispuesto en el Decreto de 26 de octubre de 1939 y disposiciones que lo complementan, quedando en todo caso en garant�a del cumplimiento de las obligaciones propias del arrendatario o subarrendatario, los que tendr�n derecho a su devoluci�n a la terminaci�n del contrato, siempre que hubiera dado cumplimiento a aqu�llas.

Cualquiera que sea el plazo y precio del arrendamiento o del subarriendo, el importe de la fianza no podr� rebasar de la cantidad que resulte de aplicar la renta que proceda conforme a esta Ley, ni aun a pretexto de la existencia de servicios especiales, reput�ndose il�cita cualquier elevaci�n, la cual dar� derecho al que hubiere constituido la fianza a reclamar la diferencia, m�s su inter�s legal.

Art�culo 136. Las reparaciones necesarias a fin de conservar la vivienda o local de negocio arrendado en estado de servir para el uso convenido ser�n a cargo del arrendador.

Art�culo 137. No obstante lo dispuesto en el art�culo anterior, en las viviendas y locales de negocio construidos o habitados por primera vez antes del 18 de julio de 1936, podr� exigir el arrendador del titular arrendatario o de los continuadores del contrato que contribuyan a satisfacer el importe de las obras, aunque la misma fuere necesaria por el mero uso arrendaticio, en los casos y proporciones siguientes:

1. Cuando por su funcionamiento nulo o manifiestamente defectuoso sustituyere el arrendador cualquier enser que le pertenezca, instalado en el interior de la vivienda o local de negocio que forme parte de sus servicios, las participaciones ser�n:
   • Del 40 por 100 del precio si el contrato fuere anterior al 1.� de enero del a�o 1915.
   • Del 33 por 100 cuando se hubiere otorgado con posterioridad al 31 de diciembre de 1914 y antes del 18 de Julio de 1936; y
   • Del 25 por 100 si se otorg� despu�s del 17 de julio de 1936.
   Se reputar� enser que forma parte de los servicios, cualquier unidad de �stos, montada precisamente al descubierto y dentro de la vivienda o local de negocio, que permita o coadyuve con otras a la prestaci�n o medici�n de determinado servicio; pero no las ca�er�as, tubos o empalmes, que no ser�n reputados como tales enseres, y cuyas reparaciones o sustituciones ser�n de cuenta exclusiva del arrendador, aunque estuvieren montadas al descubierto y dentro de la vivienda o local de negocio, salvo que fueren ordenadas por las Autoridades que menciona el p�rrafo b) de este art�culo, en cuyo caso se estar� a lo en �l dispuesto.
2. Cuando las Fiscal�as de la Vivienda o cualquier otro organismo competente disponga la realizaci�n de una obra, no de mejora en el interior de la vivienda o local de negocio, la participaci�n del inquilino o arrendatario ser� la siguiente, por cada reparaci�n ordenada y efectuada:
   • Del 20 por 100 del importe de una mensualidad de renta, cuando la anual no fuere superior a 2.400 pesetas.
   • Del 15 por 100 si la renta anual rebasase de 2.400 pesetas sin superar las 4.000; y
   • Del 10 por 100 cuando sobrepasare de esta �ltima cantidad.

Art�culo 138. En las fincas construidas o habitadas por primera vez antes del 18 de julio de 1936, cuando el arrendador, por ordenarlo as� las Autoridades competentes, se vea obligado a revocar la fachada de la finca, podr� exigir de todos los arrendatarios actuales de las viviendas o locales de negocio que en ella hubieren que contribuyan a satisfacer el importe de la obra, de modo que la suma de las participaciones de todos ellos no represente una cantidad superior al 25 por 100 de dicho coste. Estas participaciones deber�n ser proporcionadas a la renta que cada inquilino o arrendatario satisfaga.

Art�culo 139. En cualquier caso distinto de los que taxativamente se enumeran en los dos art�culos anteriores, las obras, sea cual fuere la fecha de la construcci�n u ocupaci�n del inmueble, ser�n a cargo del arrendador, salvo cuando deban su origen a da�o, dolosa o negligentemente causado por el inquilino o arrendatario o por quienes con �l convivan, en cuyo caso podr� aqu�l reclamar su importe total del titular del contrato o de quien lo continuare.

Art�culo 140. El reintegro de las cantidades que a tenor de lo dispuesto en los art�culos 137 y 138 correspondiere pagar al arrendatario de vivienda o local de negocio, o a su continuador, se efectuar� por abonos mensuales, sucesivos e iguales, sin recargo ni inter�s alguno, de modo que lo que en cada mes proceda abonar represente una cantidad que, en ning�n caso, ni aun cuando se hubieren realizado simult�neamente varias obras o sustituciones de enseres, podr� ser superior al veinte por ciento del importe del recibo de la renta mensual. No obstante, cuando el inquilino lo deseare podr� hacer el pago de su participaci�n de una sola vez.

El percibo de tales participaciones no podr� instarlo el arrendador hasta el mes siguiente de efectuada la sustituci�n u obra, y despu�s de notificar al obligado al pago, en qu� consisti� la misma, lo que le corresponde abonar, la causa de su obligaci�n y, en su caso, lo que importan las mensualidades sucesivas. Tampoco podr� el arrendador englobar dicha participaci�n en los recibos que gire para el abono de la renta, sino que habr�n de ser objeto de documento distinto.

Art�culo 141. La cantidad que representare la aplicaci�n de los porcentajes establecidos en los art�culos 137 y 138, exigida conforme a lo dispuesto en el 140, o la que procediere cuando el da�o se hubiere causado por culpa o negligencia del inquilino o arrendatario, ser� asimilada a la renta. El arrendador podr� reclamarlas judicialmente o accionar el desahucio por su falta de pago, y el demandado tendr� derecho a excepcionar alegando el incumplimiento de cua1quiera de los requisitos que, conforme a los art�culos anteriores, deben concurrir.

Si la acci�n del arrendador se limitare a exigir el abono de tales responsabilidades y prosperare �ntegramente, la sentencia dispondr� que las cantidades a cuyo pago hubiere sido condenado el inquilino o arrendatario habr� de satisfacerlas en el modo establecido en el art�culo 140, incrementadas con el inter�s anual del diez por ciento, salvo cuando fuere responsable por dolo o culpa, en cuyo caso el pago de dichas responsabilidades tendr� lugar de una sola vez y se incrementar� con el veinte por ciento de inter�s. En ambos supuestos las costas se impondr�n al demandado.

Si en el mismo supuesto del p�rrafo anterior la acci�n se desestimare �ntegramente, la sentencia contendr� el pronunciamiento de que el actor pierde el derecho al percibo de cantidad alguna por cuenta de la sustituci�n u obra realizada, imponi�ndosele las costas.

Finalmente, y en el supuesto tambi�n de los dos p�rrafos anteriores, la desestimaci�n parcial de la demanda dar� derecho al arrendador para percibir, en el modo establecido en el art�culo 140, lo que conforme a la sentencia proceda, y las costas se impondr�n por mitad a ambos litigantes.

Cuando el actor hubiere accionado el desahucio por falta de pago de las participaciones en las sustituciones u obras aludidas en el p�rrafo primero de este art�culo, y la sentencia apreciare plus petici�n, declarando no haber lugar a la acci�n, proceder� lo establecido anteriormente para el caso de desestimaci�n total de la demanda.

Art�culo 142. Cualquiera que fuere la fecha de edificaci�n u ocupaci�n de la finca, cuando requerido el arrendador para la ejecuci�n de reparaciones que fueren necesarias, a juicio de las autoridades competentes, a fin de conservar la vivienda o local de negocio en estado de servir para su uso, dejare transcurrir un mes sin comenzarlas o tres sin terminarlas, el inquilino o arrendatario o sus continuadores podr�n iniciarlas o proseguirlas. En tales casos, y aunque conforme a lo establecido en este cap�tulo les correspondiere participar en su coste, ser� �ste exclusivamente sufragado por el arrendador, quien vendr� obligado a abonar su importe de una sola vez al inquilino o arrendatario que los hubiere satisfecho, dentro de los quince d�as de ser requerido para ello, sin que en ning�n caso pueda retenerse la renta para resarcirse de dicha responsabilidad. Pero si el arrendador se opusiere a su abono y resultare leg�tima la reclamaci�n del arrendatario, satisfar� al reclamante el veinticinco por ciento m�s del importe de la obra, siendo responsable de las costas causadas si diere lugar a la intervenci�n judicial.

El arrendador, a su vez, dentro de los quince d�as de serle notificado el importe de la obra, podr� accionar o excepcionar impugnando su legitimidad, de considerarlo excesivo o simulado; y si as� se declarase, el inquilino o arrendatario ser� condenado en costas y, en los casos que procediere, seg�n lo dispuesto en el art�culo 137, obligado al abono de los porcentajes de participaci�n que le incumba, y cuando la obra, por su naturaleza, no fuere de aquellas a las que seg�n el mismo art�culo debe contribuir, abonar� al arrendador el diez por ciento de su coste leg�timo, que descontar� �ste al hacerle el pago.

Art�culo 143. Sea cual fuere la fecha de construcci�n u ocupaci�n de la finca, todas las reparaciones de car�cter urgente, en el interior de la vivienda o local de negocio, podr�n ser dispuestas o realizadas por el inquilino o arrendatario o por sus continuadores, los cuales, �nicamente en los casos del art�culo 137, participar�n en su coste, en las proporciones y modo que se dejan establecidos, o lo abonar�n totalmente si se debieren a su culpa o negligencia, siendo tambi�n de aplicaci�n los art�culos precedentes sobre el procedimiento para obtener el reintegro y acciones que respectivamente asisten a arrendatario y arrendador.

Se reputar�n urgentes las reparaciones encaminadas a evitar que se cause inmediatamente o que siga caus�ndose un da�o o incomodidad grave.

Art�culo 144. Salvo estipulaci�n escrita en contrario, la dem�s obras que en la vivienda o local de negocio realizare el arrendatario o su continuador quedar�n en beneficio de la finca.

Art�culo 145. Cuando el arrendador realice en el inmueble mejoras que contribuyan a la higiene, salubridad o a la comodidad de sus ocupantes, si la finca se hubiere construido o habitado por primera vez antes del dos de enero de mil novecientos cuarenta y dos podr� capitalizar el importe de las obras al cinco por ciento, cualquiera que fuere la renta que las viviendas o locales de negocio en ella existentes tuvieren asignada, y la cantidad resultante, derramarla entre todos en proporci�n a la renta que cada uno pagare.

Art�culo 146. Las viviendas o locales de negocio desalquilados se computar�n por el arrendador, a efectos de la derrama, en los casos previstos en los art�culos 138 y 145, sin que pueda hacer recaer la participaci�n que a ellos corresponda sobre los alquilados.

Art�culo 147. Las cantidades que supongan la aplicaci�n de los dos art�culos precedentes s�lo podr� empezar a percibirlas el arrendador al mes siguiente de terminada la obra y previa notificaci�n, por escrito, a los inquilinos o arrendatarios, de lo en que consisti� la misma, su importe, el porcentaje de inter�s que corresponde al capital en ella invertido y la participaci�n que en la cantidad representativa de dicho inter�s atribuye a cada uno.

Dichas cantidades se asimilar�n asimismo a la renta, siendo tambi�n aplicable el art�culo 141, tanto cuando el inquilino o arrendatario se niegue al pago de lo que leg�timamente proceda, como en las excepciones que puede aducir y alcance y efectos de la estimaci�n o desestimaci�n de la demanda.

Art�culo 148. En los subarriendos parciales, lo sean de viviendas o de local de negocio, no podr� compelerse al subarrendatario a que participe en el pago de lo que procediere a tenor de los preceptos de este cap�tulo, recayendo la responsabilidad exclusivamente en el subarrendador. Tampoco ser� exigible al inquilino de vivienda amueblada.

Art�culo 149. El contrato de arrendamiento urbano, lo sea de vivienda o de local de negocio, podr� resolverse a instancia del arrendador por alguna de las causas siguientes:

1. La falta de pago de la renta o de las cantidades que a ella se asimilan conforme a esta Ley.
   
   Cuando proceda la resoluci�n por esta causa, se tendr� en cuenta lo dispuesto en los cap�tulos anteriores y en el Decreto de 17 de octubre de 1940, relativo a los obreros y empleados espa�oles que se encuentren en paro forzoso, as� como sus disposiciones complementarias, cuya vigencia se reitera. La exenci�n de pago, cuando proceda con arreglo al citado Decreto y disposiciones complementarias, se producir� aunque la renta de la vivienda rebase de ciento cincuenta pesetas mensuales, siempre que la diferencia en m�s se deba a la aplicaci�n de los aumentos que autoriza esta Ley, y comprender� las cantidades que seg�n lo dispuesto en los dos cap�tulos precedentes, incumbiera abonar al inquilino en paro, de las cu�les podr� resarcirse el arrendador por derrama que se har� conforme al art�culo octavo de dicho Decreto. En estos casos el arrendador deber� hacer las notificaciones de que trata el cap�tulo anterior a la C�mara de la Propiedad respectiva, y �ste se subrogar� en los derechos que se confieren al inquilino.
   
   El abono de las cantidades que procedan conforme al art�culo 27, ser� obligatorio para el inquilino, aunque �ste fuere beneficiario del precitado Decreto; pero en este caso su falta de pago no dar� lugar a la resoluci�n del contrato.
2. El haberse subarrendado la vivienda o el local de negocio sin la autorizaci�n escrita del arrendador o la concurrencia de las circunstancias, del �ltimo p�rrafo del art�culo 29.
3. La cesi�n de la vivienda por el inquilino contra el consentimiento del arrendador, a persona distinta de las expresadas en el art�culo 34, o el traspaso de local de negocio efectuado sin dar cumplimiento a los requisitos que para su eficacia exige el cap�tulo IV.
4. La transformaci�n de la vivienda en local de negocio o viceversa o el incumplimiento por el adquirente en traspaso de la obligaci�n que le impone el p�rrafo b) del art�culo 45.
5. Cuando el inquilino o arrendatario o quienes con �l convivan causen dolosamente da�os en la finca, o cuando se lleven a cabo, sin el consentimiento del arrendador, obras que modifiquen la configuraci�n de la vivienda o del local de negocio, o que debiliten la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcci�n.
   
   Cuando el inquilino o arrendatario entregare o pusiere a disposici�n del arrendador la cantidad necesaria para volver la vivienda o local de negocio a su primitivo estado, lo que deber� hacer antes de iniciar las obras, no proceder� esta causa si las mismas no debilitan la naturaleza y resistencia de los materiales empleados en la construcci�n de la finca y son de entidad inferior al importe de una mensualidad de renta.
6. Por solicitarlo la mayor�a de los inquilinos y arrendatarios de la finca respecto de cualquier otro.
   
   Esta causa no prosperar� en los casos siguientes:
   1. Cuando los locales estuvieren arrendados con destino a oficinas o servicios del Estado, Provincia o Municipio u otras Corporaciones de Derecho p�blico.
   2. Cuando se destinaren a colegios o escuelas p�blicas o particulares, siempre que �stas �ltimas se hallaren constituidas y desenvolvieren su labor ajust�ndose a las disposiciones vigentes.
   3. Cuando se dedicaren a Consultorios p�blicos, Casas de Socorro o Instituciones piadosas o ben�ficas, de cualquier clase que fueren.
   4. Cuando se hallaren habitados por familias numerosas y de reconocida moralidad.
   5. Cuando el negocio, profesi�n u oficio ejercido por el arrendatario o inquilino no resultare inmoral, peligroso, insalubre o notoriamente inc�modo.
   
   En todos los casos en que el arrendador accione al amparo de esta causa, y por no estimarse su demanda le fueren impuestas las costas, los inquilinos, y arrendatarios que la hubieren provocado vendr�n obligados a resarcirle, a prorrata, del importe de las mismas.
7. Cuando, aun sin solicitarlo la mayor�a de los inquilinos y arrendatarios de la finca respecto de cualquier otro, el oficio, profesi�n o negocio a que �ste o quienes con �l convivan se dedicaren dentro de la vivienda o local de negocio, resultaren notoriamente inmorales o peligrosos para la integridad del inmueble.
   
   Si el arrendador habitare en la finca, podr� tambi�n obtener la resoluci�n del contrato, cuando el oficio, profesi�n o negocio ejercido asimismo dentro de alguna de sus viviendas o locales de negocio resultare notoria y ostensiblemente inc�modo o insalubre. Pero esta acci�n no prosperar� en los casos de los apartados a), b) y c) de la causa sexta de este art�culo, ni cuando se tratare de familia numerosa o del ejercicio de oficios o profesiones colegiados por los que se satisficiere contribuci�n.
   
   La demanda deducida al amparo de los dos p�rrafos anteriores �nicamente se estimar� cuando los hechos que la determinaren fueren ignorados por el actor al momento de la celebraci�n del contrato, o al producirse la subrogaci�n o continuaci�n de los derechos del inquilino o del arrendatario del local de negocio, sin que el cambio de la persona del arrendador suponga desconocimiento de aqu�llos en el nuevo titular.
8. La expropiaci�n forzosa del inmueble, dispuesta por autoridad competente y por causas de utilidad p�blica, seg�n resoluci�n que no d� lugar a ulterior recurso.
9. La declaraci�n de ruina de la finca, acordada por resoluci�n que tampoco d� lugar a recurso, y en expediente contradictorio seguido ante la Autoridad municipal, en el cual hubieran sido citados al tiempo de su iniciaci�n todos los inquilinos y arrendatarios.
   
   Cuando el peligro de ruina se declare inminente por la Autoridad competente, aunque la resoluci�n no fuere firme, podr� disponer la gubernativa que la finca quede desalojada.
10. Por no haber lugar a la pr�rroga forzosa del contrato, seg�n lo establecido en el capitulo VIII.

Art�culo 150. El inquilino o arrendatario del local de negocio podr� resolver el contrato antes del tiempo pactado por cualquiera de las siguientes causas:

1. Las perturbaciones de hecho o de derecho que en la vivienda o local de negocio arrendado o en las cosas de uso necesario y com�n en la finca realice el arrendador; ello sin perjuicio de cualquier otra acci�n que pudiere asistirle.
2. No efectuar el arrendador las reparaciones necesarias a fin de conservar 1a vivienda o el local de negocio, sus instalaciones o servicios o las cosas de uso necesario y com�n en la finca, en estado de servir para lo pactado en el contrato.
3. La falta de prestaci�n por el arrendador de los servicios propios de la vivienda o local de negocio, ya aparezcan especificados en el contrato, ya resulten de las instalaciones con que cuente la finca.

Art�culo 151. Cuando concurra alguna de las causas de resoluci�n de que trata el art�culo anterior, el inquilino o arrendatario perjudicado podr� optar entre dar por terminado el contrato o exigir que cese la perturbaci�n, que se ejecuten las reparaciones o que se presten los servicios o suministros y en cualquier caso tendr� derecho, adem�s, al abono por el arrendador de las indemnizaciones siguientes:

1. En el supuesto de la causa primera del art�culo anterior, una cantidad que no podr� ser nunca inferior al importe de una mensualidad de renta y que guardar� proporci�n con la importancia o gravedad de la perturbaci�n. Cuando �sta se debiere a obras encaminadas, precisamente, a aumentar el n�mero de las viviendas con que cuente la finca, los inquilinos o arrendatarios no tendr�n derecho al abono de indemnizaci�n alguna; pero s� a dejar en suspenso sus respectivos contratos, con los efectos establecidos en el art�culo 156.
2. En los supuestos de la causa segunda del precedente art�culo, la cantidad que proceda, atendida la importancia y trascendencia del da�o o incomodidad que la no reparaci�n origine en el uso de la cosa arrendada.
3. Cuando proceda lo dispuesto en el apartado tercero del art�culo anterior, sea cual fuere la causa de la no prestaci�n, e incluso de ser debida a fuerza mayor, si el incumplimiento afectare al servicio de calefacci�n a cargo del arrendador, y el mismo no se diere en absoluto o se prestare en forma notoria y ostensiblemente irregular o deficiente, la indemnizaci�n ser� del veinte por ciento del importe anual de la renta, salvo que esta prestaci�n apareciere especificada separadamente en el contrato, en cuyo caso, de haberse satisfecho su precio, la indemnizaci�n ser� igual a lo que por �l se hubiera pagado. Tanto en uno como en otro caso, si el arrendador percibi� diferencias por el coste del servicio, vendr� obligado a reintegrarlas.

Cuando el incumplimiento de que trata el p�rrafo anterior resultare de entidad menor, y el perjudicado demostrare haber tenido necesidad de emplear medios de calefacci�n supletorios, la indemnizaci�n se limitar� al importe del gasto que le origine su entretenimiento, pero no comprender� la adquisici�n de aquellos medios.

Si el incumplimiento del arrendador fuere total y afectare a los restantes servicios o suministros, la indemnizaci�n ser� igual al cinco por ciento del importe anual de la renta.

El derecho al percibo de las indemnizaciones a que se refiere este art�culo, en ning�n caso eximir� de la obligaci�n de pagar la renta y las cantidades que, conforme a esta Ley, se asimilan a ella.

Art�culo 152. Ser�n causas por las que podr� resolverse el contrato de subarriendo, total o parcial, tanto de vivienda como de local de negocio, las siguientes:

1. Para el subarrendador:
   1. La falta de pago de la renta pactada por el subarriendo.
   2. Cuando el subarrendatario hubiere, a su vez, subarrendado.
   3. El vencimiento del plazo por el cual se concert� el subarriendo, salvo en los casos de los art�culos 20 y 21.
   4. Cuando contra el consentimiento del subarrendador, el subarrendatario cediere la vivienda a persona distinta de las expresadas en los art�culos 34 y 42, o transformare la vivienda subarrendada en local de negocio.
   5. Por las causas 5.� a 9.� del art�culo 149.
   6. Cuando quede resuelto el contrato de arrendamiento, sin perjuicio, en su caso, de lo dispuesto en el art�culo 23.
2. Para el arrendador:
   1. Por falta de pago de lo que le correspondiere en la merced del subarriendo, salvo en el caso del art�culo 23.
   2. Cuando el subarrendatario hubiere contravenido la prohibici�n de subarrendar.
   3. Cuando, trat�ndose de vivienda, el subarrendatario, contra el consentimiento del subarrendador, la hubiere cedido a personas distintas de las expresadas en los art�culos 34 y 42 y en los locales de negocio hubiere traspasado a otro sus derechos y obligaciones.
3. Para el subarrendatario:
   1. Las expresadas como causas especificas de resoluci�n en los art�culos 20 y 21, o cuando ejercite el derecho que le confiere el art�culo 29.
   2. Las que, seg�n el art�culo 150, permiten al inquilino o arrendatario de local de negocio obtener la resoluci�n, entendiendo referida la 1.� y la
   3. si las perturbaciones y omisiones imputables al arrendador o al subarrendador, y la 3.�, a los servicios y suministros, a cargo de cualquiera de ambos.

Ser� aplicable, adem�s, lo dispuesto en el art�culo 151, y las indemnizaciones se calcular�n sobre la merced que pague el subarrendatario, siendo su abono a cargo del subarrendador, quien, en su caso, podr� repetir contra el arrendador.

Art�culo 153. En las viviendas arrendadas con muebles, de que trata el cap�tulo V, podr� el arrendador resolver el contrato por las causas que se establecen en el art�culo 149, con las modalidades y limitaciones que le imponen los cap�tulos V y VIII, y teniendo en cuenta, adem�s, que cuando inste la resoluci�n del contrato por falta de pago de la renta, �sta deber� entenderse referida �nicamente a la correspondiente a la vivienda, y no a la atribuida al mobiliario. cuya falta de pago s�lo le dar� derecho a reclamar su abono.

Art�culo 154. El inquilino de vivienda amueblada podr� resolver, a su vez, el contrato, antes del tiempo pactado, por el motivo espec�fico de resoluci�n que para este contrato de arrendamiento establece el art�culo 59 y, adem�s, por las causas se�aladas en el art�culo 150, en que ser� igualmente aplicable lo dispuesto en el art�culo 151, y las indemnizaciones se calcular�n sobre el importe de la renta anual que por la vivienda y mobiliario satisfaga.

Art�culo 155. La p�rdida de la cosa arrendada ser� causa com�n de resoluci�n de todos los contratos a que se refiere este cap�tulo.

Se reputar� perdida la cosa arrendada cuando, habiendo sido afectada de siniestro, requiriese, para ser repuesta a su normal utilizaci�n, la ejecuci�n de obras cuyo coste exceda del cincuenta por ciento del valor que, excluido el del solar, tuviese asignado la finca a efectos fiscales al tiempo de ocurrir la p�rdida.

Art�culo 156. Cuando la autoridad competente disponga la ejecuci�n de obras que impidan que la finca siga habitada, todos los contratos a que se refiere este cap�tulo se reputar�n en suspenso por el tiempo que duren aqu�llas, quedando, por tanto, suspendida por igual per�odo la obligaci�n de pago de la renta.

Art�culo 157. El desahucio de porteros, guardas, empleados o asalariados que tuvieran asignada vivienda por raz�n del cargo que desempe�en proceder� cuando el demandante acredite haber quedado extinguida la relaci�n laboral, por virtud de la cual disfrutaban de la vivienda. La relaci�n laboral a que se refiere este art�culo se extinguir� no solamente por las causas que se hallen establecidas en las disposiciones que la regulen en cada caso concreto, sino, adem�s, por las causas 2.� a 10.� del art�culo 149.

Art�culo 158. El conocimiento y resoluci�n de los litigios que puedan suscitarse al amparo de esta Ley corresponder� a los juzgados y Tribunales de la jurisdicci�n ordinaria.

Art�culo 159. Aunque medie sumisi�n expresa a la jurisdicci�n de otro juzgado, ser� competente en todo caso el que correspondiere al lugar en que se hallare la finca, entrando el asunto a turno de reparto donde hubiere varios de igual categor�a.

Art�culo 160. Los Jueces municipales y, en su caso, los comarcales conocer�n en primera instancia de cuantos litigios se promuevan, ejercitando acci�n que se fundamente en derecho reconocido en esta Ley, cualquiera que fuere la cuant�a litigiosa, y sin otras excepciones que las siguientes:

1. Cuando la acci�n ejercitada, no siendo la resolutoria del contrato por falta de pago de la renta o de las cantidades que, conforme a los cap�tulos IX y X, se asimilan a ella, se refiera a cuestiones propias de esta Ley que afecten a un local de negocio, a vivienda en la cual su inquilino o subarrendatario que deba ser parte en la litis ejerza profesi�n colegiada por la que satisfaga contribuci�n, o a locales destinados a los escritorios u oficinas y almacenes que, seg�n lo dispuesto en el articulo 10, merecen la conceptuaci�n de viviendas.
2. Cuando se accione de tanteo o de retracto, al amparo de lo establecido en los cap�tulos IV y VI de la presente Ley, o se inste la anulaci�n de la venta, acogi�ndose el inquilino o arrendatario al art�culo 67.

Art�culo 161. Cuando el juicio se promueva para resolver el contrato de arrendamiento o de subarriendo de vivienda o local de negocio por falta de pago de la renta o de las cantidades que, a tenor de los cap�tulos IX y X, se asimilan a ella, se sustanciar� conforme a lo dispuesto para el desahucio en los art�culos 1.571 a 1.582 de la Ley de Enjuiciamiento civil, y la sentencia se ejecutar� seg�n lo establecido en la secci�n 4.�, t�tulo XVII, Libro II, de la misma Ley Procesal; pero se tendr� en cuenta lo siguiente:

1. El demandado podr� enervar la acci�n si en cualquier momento anterior a ser notificado de la sentencia que no d� lugar a ulterior recurso, �l u otra persona en su nombre, aunque obre sin su consentimiento, paga al actor o pone a su disposici�n en el Juzgado el importe de las cantidades en cuya falta de pago se sustente la demanda y el de las que en dicho instante debiere.
2. S�lo cuando el pago o la consignaci�n se realice hasta el mismo d�a se�alado para el juicio, y antes de su celebraci�n, podr� �ste proseguirse por las costas, y en tal caso, si el demandado intentare acreditar el ofrecimiento de las rentas al actor con anterioridad a la presentaci�n de su demanda, se admitir�n otras pruebas procedentes en Derecho, adem�s de las que autoriza el p�rrafo 2.� del art�culo 1.579 de la Ley Procesal. Lo mismo se har� cuando, aun sin mediar el pago o la consignaci�n, la acci�n se fundare en la falta de abono de las diferencias o participaciones a que se refieren los cap�tulos IX y X y el demandado impugne su legitimidad.
3. Las costas se impondr�n al demandado cuando se declare haber lugar al desahucio o que �ste hubiere procedido de no mediar el pago o la consignaci�n, y al actor en caso contrario.
4. En la ejecuci�n de la sentencia, los plazos del art�culo 1.596 de la Ley de Enjuiciamiento Civil se entender�n exclusivamente referidos a las viviendas y locales de negocio, y ampliados a dos meses en uno u otro caso, que ser�n excepcionalmente prorrogables por otros dos cuando el Juez, por razones de equidad o personales del demandado, lo considere procedente.
5. En los arrendamientos de vivienda, cualquiera que fuere su renta, y en los de local de negocio si no excede de doce mil pesetas anuales, podr� el demandado rehabilitar de plena vigencia el contrato y evitar el lanzamiento si hasta el momento mismo en que fuere a practicarse �l u otra persona en su nombre, aunque obre sin su consentimiento, paga al actor o pone a su disposici�n, deposit�ndolo incluso en poder del encargado de ejecutar la diligencia, que en todo caso lo tomar� y dar� recibo, el importe de las cantidades que por principal debiere en dicho instante, el veinticinco por ciento del mismo y los intereses legales, a contar �stos desde la fecha de la demanda, en las sumas vencidas, y desde el d�a en que el pago debi� hacerse, en las pendientes.

En tales casos se suspender� el lanzamiento; de haberse hecho cargo el Juzgado de las sumas pagadas por el demandado, requerir� al actor para que dentro del quinto d�a las reciba, procediendo a ingresarlas en el establecimiento correspondiente si transcurrido dicho plazo no lo hace.

Dentro tambi�n del quinto d�a podr� el demandante instar que, de cuenta del demandado, se tasen las costas y gastos leg�timos que con ocasi�n del juicio hubiere realizado. Practicada la tasaci�n, de resultar su importe igual o superior al veinticinco por ciento depositado por el demandado, se le entregar� al demandante; mas si fuere inferior, se reintegrar� al demandado la diferencia, archiv�ndose sin m�s las actuaciones; tanto en uno como en otro caso, sin perjuicio del derecho del actor a reclamar la diferencia ejercitando la oportuna acci�n personal.

Cuando el actor deje transcurrir los cinco d�as sin instar la tasaci�n, el Juzgado, de oficio y a cargo del demandado, liquidar� las costas judiciales exclusivamente, y, entregando a este �ltimo la diferencia, si la hubiere, archivar� asimismo las actuaciones.

Art�culo 162. Cuando la acci�n ejercitada sea distinta de la que trata el art�culo anterior, el proceso ante el Juez municipal o comarcal, se sustanciar� por las reglas establecidas en el apartado C) de la base X de la Ley de Justicia municipal, de 19 de julio de 1944, y disposiciones que la desenvuelven, sin que, por tanto, sea preceptiva la intervenci�n de Letrado m�s que cuando la cuant�a litigiosa exceda de mil quinientas pesetas. Pero la ejecuci�n de la sentencia, de figurar en ella pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda, se acomodar� asimismo a los tr�mites se�alados para el lanzamiento en la secci�n 4.�, t�tulo XVII, Libro II de la Ley de Enjuiciamiento Civil, y los plazos para desalojarla ser�n de seis meses, ampliables por otros seis, de mediar las circunstancias de equidad o personales prevenidas en el p�rrafo d) del art�culo anterior. No obstante, por razones de notoria escasez de viviendas, y previos los asesoramientos que considere oportunos, podr� acordar el Juez aquellos aplazamientos que aconsejen las circunstancias del caso; todo ello sin perjuicio de lo establecido en la causa novena del art�culo 149, de darse el supuesto a que la misma se refiere.

De no figurar en la sentencia pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda, su ejecuci�n se ajustar� a los tr�mites de las dictadas en juicio verbal.

Cuando la condena o pago de costas no resulte de lo expresamente dispuesto en la presente Ley, ser� de aplicaci�n la regla octava de la base X de la de Justicia municipal.

Art�culo 163. Las sentencias que dicten los Jueces municipales o comarcales ser�n apelables en ambos efectos ante los de Primera Instancia respectivos, substanci�ndose la apelaci�n en la forma siguiente:

1. Con arreglo a lo dispuesto en los art�culos 1.583 a 1.586 de la Ley de Enjuiciamiento Civil cuando la sentencia apelada disponga que debe desalojarse la vivienda o local de negocio por falta de pago de la renta o de las cantidades que se asimilan a ella, seg�n los cap�tulos IX y X.
   
   La apelaci�n se tramitar� en la misma forma cuando la sentencia recurrida formule igual pronunciamiento sobre vivienda y el desahucio no se fund� en la falta de pago, en cuyo caso no ser� de aplicaci�n el p�rrafo segundo del art�culo 1.583.
2. Conforme a lo establecido en los art�culos 732 a 737 de la Ley Procesal cuando la sentencia no contenga pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda.

Art�culo 164. Si la sentencia del Juez de Primera Instancia confirma �ntegramente la apelada, las costas de la apelaci�n se impondr�n al recurrente; y cuando la confirmaci�n sea parcial o se revoque la del municipal o comarcal, cada parte pagar� las causadas a su instancia, y las comunes, por mitad. Cuando el recurso se declare desierto, se impondr�n las costas al recurrente.

Art�culo 165. Contra la sentencia del Juez de Primera Instancia que resuelva apelaci�n de la dictada por el municipal o comarcal en juicio de desahucio por falta de pago de la renta o de las cantidades que seg�n los cap�tulos IX y X se asimilan a aqu�lla, se trate de vivienda o de local de negocio, no se dar� recurso alguno.

Art�culo 166. Cuando ante el Juez municipal o comarcal se hubiere ejercitado cualquier acci�n distinta de la resolutoria del contrato por falta de pago de la renta de la vivienda o de las cantidades que conforme a los cap�tulos IX y X se asimilan a aqu�lla, contra la sentencia que dicte en apelaci�n el Juez de Primera Instancia se dar�n los siguientes recursos:

1. Si la renta anual excede de cuatro mil pesetas, el de �injusticia notoria� ante la Sala primera del Tribunal Supremo.
2. Cuando la renta anual no exceda de la expresada suma, el de �injusticia por quebrantamiento de forma�, ante la misma Sala.

Art�culo 167. Para determinar la renta se estar� siempre a lo pactado por escrito, comput�ndose los aumentos que autoriza esta Ley. En defecto de estipulaci�n escrita, a la que resulte del �ltimo pago realizado por el inquilino que sea parte en la litis; y de ser dudosa o imposible la determinaci�n de la renta, �sta se estimar� no superior a cuatro mil pesetas anuales.

Art�culo 168. Los recursos de que trata el art�culo 166 se preparar�n por escrito ante el propio Juez de Primera Instancia, dentro de los diez d�as que sigan a la notificaci�n de la sentencia, y presentados que sean, el juez elevar� directamente las actuaciones al Tribunal Supremo, emplazando a las partes para que, en el t�rmino de otros diez d�as, comparezcan a usar de su derecho ante la Sala primera del mismo, Este plazo ser� de veinte d�as cuando la apelaci�n se hubiere substanciado en juzgado de Primera Instancia de Baleares o Canarias.

Art�culo 169. El recurso por �injusticia notoria� se formalizar� por escrito en el t�rmino de diez d�as, contados desde la personaci�n del recurrente ante la Sala primera del Tribunal Supremo, y deber� fundamentarse en alguna de las causas siguientes:

1. Incompetencia de jurisdicci�n.
2. Quebrantamiento de las formalidades esenciales del juicio cuando hubiere producido la indefensi�n.
3. Injusticia notoria por infracci�n de precepto o de doctrina legal.
4. Manifiesto error en la apreciaci�n de la prueba cuando se acredite por la documental o pericial que obre en los autos.

Art�culo 170. Recibidas las actuaciones, personado el recurrente y formalizado el recurso, la Sala, en el t�rmino del quinto d�a, contado desde el ingreso del escrito de formalizaci�n, dictar� auto, en el que decidir� de plano si, por cumplirse con lo dispuesto en el art�culo 166, ha lugar a la admisi�n. De resolver que �sta no procede, en el mismo auto declarar� firme la sentencia recurrida e impondr� las costas del recurso al recurrente. Si resolviere que ha lugar a admitir el recurso y el recurrido no hubiere comparecido, dictar� sentencia en el t�rmino de los cinco d�as siguientes al auto de admisi�n.

Art�culo 171. Admitido el recurso, si se hubiere personado la parte recurrida, se le trasladar� para instrucci�n el escrito, formaliz�ndolo, por t�rmino de cinco d�as, y transcurridos que sean, el Tribunal dictar� sentencia, previa celebraci�n de vista p�blica, �nicamente cuando lo solicitare el recurrido al darse por instruido del recurso. Si no pidiere vista, podr� impugnarlo en el mismo escrito en que evacue el traslado de instrucci�n.

Cuando fueren dos o m�s partes las recurrentes, el traslado de instrucci�n ser� sucesivo para cada una y no podr�n impugnar los recursos contrarios en los escritos en que evacuen aquel traslado. En estos casos deber� hacerse se�alamiento para la vista.

La sentencia habr� de dictarse dentro de los diez d�as que sigan al de su se�alamiento, h�yase o no celebrado la vista, y de no haber solicitado �sta, el recurrido en el mismo plazo, contado desde la fecha en que termin� el concedido para evacuar el traslado de instrucci�n.

Ser� de aplicaci�n, en cuanto a las costas, la regla establecida en el art�culo 164.

Art�culo 172. El recurso de �injusticia por quebrantamiento de forma� se formalizar�, sustanciar� y resolver� seg�n lo establecido en el art�culo anterior; pero habr� de fundarse �nicamente en el quebrantamiento de las formalidades esenciales del juicio que hubiere producido la indefensi�n del recurrente.

Art�culo 173. En ambos recursos regir�n, en cuanto a representaci�n y defensa, las normas de la Ley de Enjuiciamiento Civil; pero la cuant�a de las costas, comprendido el papel timbrado y derechos arancelarios, se reducir�n a la mitad si se tratare de viviendas con renta inferior a seis mil pesetas anuales.

Art�culo 174. Cuando quede firme la sentencia, el Juez de Primera Instancia devolver� los autos al Juzgado Municipal o Comarcal, con testimonio de ella para su ejecuci�n. Lo mismo har� el Tribunal Supremo despu�s de dictar el auto que declare no haber lugar a la admisi�n, de dictar sentencia o cuando el recurso quede desierto, efectuando la devoluci�n por conducto del Juez de Primera Instancia.

Art�culo 175. Los Jueces de Primera Instancia conocer�n en ella de los litigios que, por raz�n de la materia, no est�n atribuidos al conocimiento de los municipales o comarcales, a tenor de lo dispuesto en el art�culo 160. Su sustanciaci�n se acomodar� a lo establecido para los incidentes en la Ley de Enjuiciamiento Civil, excepto cuando se accione de retracto al amparo de lo prescrito en los cap�tulos IV y VI de la presente Ley, en que el procedimiento ser� el del t�tulo XIX, Libro II, de la misma Ley Procesal, ajust�ndolo, tanto en uno como en otro caso, a lo prevenido en la presente Ley.

Cuando la condena al pago de costas no resultare de lo dispuesto en esta Ley, se impondr�n a la parte cuyos pedimentos hubieren sido totalmente rechazados, y si la estimaci�n o desestimaci�n fueren parciales, cada una abonar� las causadas a su instancia y pagar�n las comunes por mitad.

Art�culo 176. La ejecuci�n de las sentencias que dicten los Jueces de Primera Instancia en los asuntos de que trata el art�culo anterior, cuando hicieren pronunciamiento que obligue a desalojar la vivienda o local de negocio, se acomodar� a las reglas de la secci�n 4.�, t�tulo XVII, Libro II, de la Ley de Enjuiciamiento Civil, con las modificaciones introducidas en el art�culo 162, de no disponerse en la presente Ley un plazo mayor.

En los restantes casos, la sentencia se ejecutar� conforme a lo dispuesto en la Ley Procesal com�n.

Art�culo 177. Salvo el recurso de reposici�n contra providencias de mero tr�mite, autorizado en el art�culo 376 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que ser� sustanciado y resuelto seg�n dicho precepto legal, todos los incidentes, excepciones y reposiciones que pudieran plantearse en los juicios atribuidos por esta Ley al conocimiento de los Jueces de Primera Instancia habr�n de ser resueltos necesariamente por �ste en la sentencia que recaiga sobre la cuesti�n principal, haciendo pronunciamiento previo en ella sobre cada una de las cuestiones incidentales y absteni�ndose de entrar en el fondo del asunto cuando la naturaleza de estos pronunciamientos previos lo impidiere.

Art�culo 178. Las sentencias de los Jueces de Primera Instancia reca�das en los litigios cuyo conocimiento les est� atribuido, a tenor de lo dispuesto en el art�culo 175, ser�n recurribles por �injusticia notoria� ante el Tribunal Supremo, sea cual fuere el importe de la renta. Y el recurso se preparar�, fundamentar� y sustanciar� a tenor de lo establecido en los art�culos 168, 169 Y 171, salvo, por lo que a este �ltimo se refiere, en lo relativo a la admisi�n del recurso. Ser� tambi�n de aplicaci�n lo dispuesto en los art�culos 173 y 174; este �ltimo, con la misma salvedad en cuanto a la admisi�n.

Art�culo 179. La Ley de Enjuiciamiento Civil ser� subsidiariamente aplicable en materia de procedimiento.

Art�culo 180. Cuando la acci�n, aunque propia de la relaci�n arrendaticia urbana, no se fundamente en derechos reconocidos en esta Ley, el litigio se sustanciar� conforme a lo dispuesto en las Leyes procesales comunes.

1.� Sin otras excepciones que las que resulten de sus propios preceptos, lo dispuesto en esta Ley ser� de aplicaci�n no s�lo a los contratos que se celebren a partir de su vigencia, sino tambi�n a los que en dicho d�a se hallaren en vigor.

2.� No obstante lo dispuesto en los cap�tulos III y XI, cuando una vivienda o local de negocio se hallare total o parcialmente subarrendado en primero de octubre de mil novecientos cuarenta y seis por plazo no inferior al de seis meses, precisamente anteriores a esta fecha, aunque el arrendador no hubiere autorizado el subarriendo, si antes de ese d�a no promovi� el desahucio por dicha causa, no podr� a su amparo obtener la resoluci�n del contrato hasta que cambie la persona del subarrendatario. Y el cambio no se entender� causado si se tratare de viviendas, porque a la muerte del subarrendatario prosigan el subarriendo sus familiares dentro del segundo grado que con �l convivieren con tres meses de anterioridad al �bito, siendo de aplicaci�n cuando lo subarrendado fuere un local de negocio, lo establecido en el art�culo 73, bien que referido a la persona del subarrendatario.

En los casos de que trata el p�rrafo anterior, el arrendador, a partir de primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete, y mientras subsista el subarriendo, podr� exigir del inquilino o arrendatario un sobreprecio equivalente al cincuenta por ciento m�s del importe de la renta, que en primero de octubre de mil novecientos cuarenta y seis pagare, de ser aqu�l total, conforme a las prescripciones del cap�tulo III, y del veinticinco por ciento, si parcial. La falta de pago de estos porcentajes se reputar� como inefectividad de la renta y ser�n exigibles, con independencia de cualquier otro aumento que autorice esta Ley.

Lo establecido en esta Disposici�n se entiende sin perjuicio del derecho que confiere al inquilino el art�culo 27.

3.� El arrendador que, por escrito y con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley hubiere autorizado el subarriendo total o parcial, no tendr� derecho a participar en el precio del mismo ni a reclamar los sobreprecios establecidos en la Disposici�n anterior; pero s� el pago de lo que hubiere pactado, por consentirlo.

4.� Aunque por escrito y en fecha anterior a la vigencia de los preceptos de esta Ley contare el inquilino con la autorizaci�n del arrendador para ceder o traspasar su vivienda, no podr� cederla m�s que a las personas que menciona el art�culo 34, entendi�ndose sustituida esta facultad por la de subarriendo total, que comprender� el parcial. Tampoco en estos casos tendr� el arrendador derecho al percibo de participaci�n alguna en el precio del arriendo ni a exigir los aumentos que autoriza la Disposici�n segunda. Mas si el inquilino quebrantare esta prohibici�n, contra el consentimiento de aqu�l, podr� el arrendador ejercitar la acci�n de desahucio al amparo de la causa tercera del art�culo 149, pero demandando tambi�n al cesionario.

5.� Siempre que el arrendador perciba sobreprecio por el subarriendo en virtud de lo establecido en la Disposici�n segunda, o en los casos de las dos Disposiciones anteriores, tendr� los derechos y obligaciones que le asignan los cap�tulos III y XI, pero no le asistir� acci�n resolutoria del contrato de inquilinato aunque cambie la persona del subarrendatario y la facultad que le otorga el art�culo 23, se limitar� al importe de la renta y del sobreprecio, si se hallare autorizado a percibirlo, y al de la renta exclusivamente en los casos que fueren de aplicaci�n las dos precedentes Disposiciones.

6.� El arrendador que, hall�ndose en el caso de la Disposici�n segunda, y sin serle de aplicaci�n lo dispuesto en la tercera y cuarta, se abstenga de percibir sobreprecio alguno, adem�s de poder conseguir la resoluci�n del contrato de inquilinato al producirse el cambio del subarrendatario en el modo exigido en la primera de dichas Disposiciones, tendr� los derechos que confiere esta Ley al arrendador que autoriza el subarriendo, sin que le sean exigibles las obligaciones que impone al mismo.

7.� El subarrendador deber� cumplir siempre las obligaciones que le impone esta Ley, y le asistir�n las acciones que le competen a tenor de la misma, salvo contra el arrendador que se hallare en el caso de la Disposici�n anterior, y la resolutoria del contrato de subarriendo por expiraci�n del plazo pactado para el mismo, que no proceder� en los celebrados o que se celebren con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley, por ser de aplicaci�n en cuanto a ellos, ya sean totales o parciales, la pr�rroga obligatoria para el subarrendador y facultativa para el subarrendatario o para los que por muerte de �ste continuaren el subarriendo.

El beneficio de pr�rroga no ser� extensivo a las personas de que trata el art�culo 27.

El subarrendatario, sea cual fuere la fecha del subarriendo, disfrutar� de las acciones que le confiere esta Ley, salvo las referidas al arrendador que se hallare comprendido en la precedente Disposici�n.

8.� El arrendatario de local de negocio que con anterioridad a la vigencia de los precios de esta Ley tuviere reconocido por escrito el derecho de traspaso, podr� ejercitarlo libremente y sin someterse a lo dispuesto en el Cap�tulo IV; pero el inmediato adquirente por traspaso habr� de cumplir lo ordenado en dicho cap�tulo.

9.� Hasta que el Gobierno, por entender mejorado el problema de la vivienda, disponga lo contrario, el beneficio establecido en los art�culos 71 y 72 ser� tambi�n aplicable a los parientes dentro del tercer grado, por consanguinidad, del familiar del inquilino fallecido que hubiere continuado el contrato.

10.� No obstante lo dispuesto en el art�culo 89, si la adquisici�n de la vivienda se efectu� antes del primero de febrero de mil novecientos cuarenta y cuatro, el plazo de preaviso ser� el de dieciocho meses, y de dos a�os si posteriormente al treinta y uno de enero de mil novecientos cuarenta y cuatro. Ambas fechas se referir�n a la del otorgamiento de la escritura p�blica de venta.

11.� Quedan en suspenso los aumentos de renta autorizados para las viviendas en el p�rrafo a) del art�culo 118, hasta que el Gobierno disponga por Decreto que sean parcial o totalmente aplicados, en todo o en parte del territorio nacional y plazas de soberan�a.

Y cuando las mutaciones habidas en la econom�a nacional lo aconsejen, podr� tambi�n decretar el Gobierno, oyendo previamente al Consejo de Estado, la revisi�n de los porcentajes de aumento que autoriza el art�culo 118, para dejarlos sin efecto, reducirlos o elevarlos. Pero la elevaci�n en ning�n caso podr� ser superior al triple de lo se�alado en el referido art�culo.

12.� No son de efecto retroactivo los preceptos del cap�tulo IX; y en cuanto al art�culo 120, para que los aumentos tolerados en el modo que el mismo previene obliguen al inquilino o arrendatario, a sus continuadores o al nuevo titular, deber�n haberse consentido antes del primero de octubre de mil novecientos cuarenta y seis, siendo nulos y sin valor alguno los efectuados entre esta fecha y la de vigencia de los preceptos de la presente Ley.

Lo dispuesto en los p�rrafos primero y �ltimo del art�culo 135 no ser� aplicable a los contratos vigentes cuando rijan los preceptos de esta Ley, est�ndose en ellos a lo pactado respecto de la fianza.

13.� Tampoco son de efecto retroactivo las prescripciones de los cap�tulos X y XI.

14.� Cuando a la vigencia de los preceptos de esta Ley el inquilino o arrendatario hubiere accedido por escrito a desalojar la vivienda o el local de negocio, o cuando ya lo hubiere desalojado, no ser� de aplicaci�n lo dispuesto en la misma. Pero s� lo ser�, en cuanto al plazo para desalojar exclusivamente, si continuare en la finca, no obstante haberse dictado sentencia firme que dispusiere que la abandone.

15.� Quedar�n sin efecto cuantos requerimientos hubiera podido hacer el arrendador para negar la pr�rroga del contrato por cualquier causa que fuere, con anterioridad a la vigencia de los preceptos de esta Ley, debiendo reproducirlos, con el fin de ajustarlos a lo dispuesto en el cap�tulo VIII si concurrieren en el caso los requisitos exigidos en el mismo.

16.� Todos los procedimientos incoados al amparo de la legislaci�n que fuere aplicable para regular las relaciones arrendaticias a que la presente Ley se refiere, y que no hubieren terminado por sentencia firme y ejecutoria, quedar�n en suspenso a la vigencia de sus preceptos; y los Tribunales conceder�n a las partes el plazo m�ximo de quince d�as, para que acomoden sus pretensiones a las normas procesales en ella establecidas. El mismo traslado dar�n cuando se hallare suspendida la tramitaci�n del juicio. Y tanto en uno como en otro caso, transcurrido que sea dicho plazo sin que acomoden sus pedimentos al procedimiento de la Ley, les considerar�n desistidos de la acci�n que ejercitaban, y archivando sin m�s las actuaciones, acordar�n que las costas sean satisfechas por mitad entre las partes, salvo que, trat�ndose de apelaci�n o casaci�n, la sentencia recurrida ordenara otra cosa a este respecto, en cuya caso se estar� a lo en ella dispuesto para las causadas ante el Tribunal a �quo�, pag�ndose por mitad las del recurso.

17.� Las divergencias que se susciten sobre si los preceptos de esta Ley deben o no aplicarse a la cuesti�n debatida, las resolver� el Juez o Tribunal ante el cual pendan los autos. Deber�n promoverse en el plazo mencionado en la disposici�n anterior y presentado que sea el escrito suscit�ndolas, con suspensi�n de t�rminos, se dar� traslado por cinco d�as a la parte contraria, si hubiere comparecido, para que alegue lo que considere oportuno. Transcurrido que sea dicho plazo, se dictar� auto resolvi�ndolas, que ser� apelable en la forma y plazo que lo habr�a sido la sentencia que hubiere puesto fin al pleito, conforme a la legislaci�n que se deroga, y recurrible en casaci�n, de haber procedido contra ella dicho recurso.

18.� Hasta que el Gobierno, por entender mejorado el problema de escasez de viviendas, disponga por Decreto acordado en Consejo de Ministros que ya no procede exigirla, ser� preceptiva la autorizaci�n previa del Gobernador civil de la provincia para emprender obras que, aunque no impliquen la demolici�n de la finca y se encaminen a aumentar el n�mero de viviendas con que la misma cuente, sean de tal entidad que obliguen a desalojarla a los inquilinos que la habiten.

Los Gobernadores civiles conceder�n las autorizaciones a que se refiere el p�rrafo anterior, conforme a lo establecido en el art�culo 115. Pero para determinar las preferencias se atendr�n fundamentalmente al importe de la renta que fuere a asignarse a las viviendas que se edifiquen, sin tener en cuenta las atribuidas a las preexistentes, y resolver�n los casos de igualdad en beneficio de los que, en fincas con viviendas de alquileres m�s elevados, vayan a construir otras de renta ultrabarata, fomentando, en suma, la supresi�n del sistema que tiende a dividir a los inquilinos en barrios de clases.

19.� No obstante lo prevenido en los art�culos quinto y sexto, la renta en los contratos de la modalidad a que dichos art�culos se refieren ser� libremente pactada cuando el otorgamiento de aqu�llos tenga lugar con posterioridad a la vigencia de esta Ley.

En los contratos que estuvieran en vigor el d�a de la publicaci�n de este texto articulado, de no haber acuerdo entre los interesados para revisar la renta, podr� serlo a instancia del arrendador dentro de los seis meses a partir de la vigencia de la presente Ley, por una Junta de Estimaci�n que actuar� en la forma prevista en el articulo 94, pero bajo la presidencia del juez de Primera Instancia del partido en que se hallare la finca arrendada, pudiendo disponer dicho juez que se constituya con dos Vocales que residan en otros, preferentemente en los colindantes, si no existen en su jurisdicci�n arrendador y arrendatario que tengan celebrado contrato an�logo a aqu�l cuya renta fuera a revisarse.

En el plazo de treinta d�as, contados desde aquel en que tuviere ingreso en el Juzgado la solicitud de revisi�n de renta, deber� quedar constituida la Junta de Estimaci�n, la cual, en los treinta d�as siguientes, emitir� su laudo.

El pago de la renta que se�ale la Junta de Estimaci�n ser� obligatorio, sin que contra el laudo que lo imponga se d� recurso alguno, aunque s� podr�n impugnarlo arrendador y arrendatario, promoviendo el juicio declarativo correspondiente.

Si el arrendatario considera gravosa la renta asignada por la Junta de Estimaci�n, dentro de los treinta d�as siguientes a serle notificada, podr� desistir del arrendamiento, cualquiera que fuere el plazo que, conforme al contrato, le quedare por cumplir; pero en todo caso vendr� obligado al abono de la se�alada desde el d�a de la notificaci�n hasta aquel en que entregare al arrendador las cosas arrendadas.

20.� Cuando a la vigencia de los preceptos de esta Ley no estuviere terminada la reconstrucci�n de un inmueble da�ado a consecuencia de nuestra guerra de liberaci�n o por otra causa de fuerza mayor, y el mismo se hallare desalquilado o no habitado por sus anteriores inquilinos o arrendatarios, si �stos carecieren de vivienda o de local de negocio arrendados a su nombre en la localidad, se observar�n para su reintegraci�n en aqu�l las reglas siguientes:

1. Si el importe de las obras de reconstrucci�n excede del cincuenta por ciento del valor de la finca, la renta de sus viviendas y locales de negocio ser� libremente pactada; pero los inquilinos y arrendatarios que en el momento de producirse el da�o la habitaren tendr�n derecho preferente a ocupar en ella tantas viviendas y locales de negocio como en la misma tuvieren anteriormente arrendados. Este derecho caducar� a los treinta d�as de terminarse la reconstrucci�n del inmueble. El arrendador no podr� repercutir entre ellos ni entre los restantes inquilinos y arrendatarios aumento alguno de contribuci�n, los excesos del coste legal de servicios y suministros ni las participaciones por las obras de conservaci�n a que se refiere el cap�tulo X.
2. Cuando el importe de las obras no exceda de dicho cincuenta por ciento, las rentas de las viviendas y locales de negocio del inmueble ser�n para los inquilinos y arrendatarios que, al producirse el da�o, lo habitaren, las que en dicho momento pagaren, incrementadas con la cantidad que resulte de reconocer al capital invertido en la reconstrucci�n un inter�s del seis por ciento, que se derramar� en proporci�n a las rentas anteriores. Si los contratos hubieren desaparecido, se estar� a la �ltima declaraci�n de renta que, con anterioridad a producirse el da�o, hubiere hecho el arrendador a efectos fiscales. En todo caso, podr� �ste repercutir entre los inquilinos y arrendatarios el aumento de contribuci�n que establece la base XXII de la Ley de R�gimen Local, en la forma dispuesta en el Decreto-Ley de once de enero de mil novecientos cuarenta y seis, y los excesos del coste legal de servicios y suministros; pero no exigirles las participaciones por obras de conservaci�n establecidas en el cap�tulo X. Dichos inquilinos y arrendatarios podr�n ocupar las viviendas y locales de negocio que anteriormente tuvieren arrendados, y de haberse alterado su distribuci�n, de modo que ello no sea posible, el arrendador les asignar� otros de caracter�sticas an�logas.
   
   La ocupaci�n habr� de hacerse dentro de los sesenta d�as de terminarse la reconstrucci�n.
3. El valor de las fincas a que se refiere esta Disposici�n se determinar� capitalizando al tres por ciento el l�quido imponible que tuvieren asignado en el momento de producirse el da�o, deduciendo del producto resultante el diez por ciento, como valor del solar. Y tanto para impugnar como excesivo el l�quido imponible que en la expresada fecha les hubiere atribuido el arrendador como en los casos de simulaci�n del capital invertido en la reconstrucci�n, asistir� a los inquilinos y arrendatarios anteriores la oportuna acci�n revisoria, que podr�n ejercitar dentro del a�o de ocupada la vivienda.
4. A la terminaci�n de las obras de reconstrucci�n, el arrendador, por tres veces y dentro del plazo de veinte d�as, publicar� un anuncio en un diario de la capital de la provincia en que se hallare la finca, advirtiendo en general a los inquilinos y arrendatarios que en el momento de producirse el da�o la habitaban, el t�rmino de las obras de reconstrucci�n, y si no lo hiciere, podr�n volver aqu�llos a ocupar el inmueble en la forma establecida en el art�culo 113, y ejercitar la acci�n que en �l se establece.
5. Cuando en el momento de producirse el da�o, la vivienda o local de negocio se hallare ocupado por el que, sin ser titular del contrato, gozaba del beneficio de pr�rroga, conforme a la legislaci�n que se deroga, o por quien pueda ocuparlo, al amparo de lo dispuesto en el cap�tulo VII de esta Ley, dichos ocupantes tendr�n el mismo derecho que hubiera correspondido al titular para volver a la finca.
6. Las viviendas y locales de negocio de las fincas a que se refiere el p�rrafo a) de esta Disposici�n y las del p�rrafo b) que no se ocupen por sus anteriores inquilinos y arrendatarios quedar�n equiparadas, a efectos de esta Ley, a las que hubieren sido construidas u ocupadas por primera vez despu�s de primero de enero de mil novecientos cuarenta y dos.

21.� Cuando la ejecuci�n de los planes urban�sticos y, en general, de cualquier reforma urbana obligue a la demolici�n de fincas destinadas a viviendas, los Gobernadores civiles podr�n disponer los aplazamientos y suspensiones que estimen adecuados, en raz�n a la escasez que de ellas sufra la localidad, aun cuando hubiere reca�do sentencia firme que declare haber lugar al desahucio por causa de expropiaci�n.

22.� Hasta que el Gobierno, por considerar aumentada la disponibilidad de casas-habitaci�n, anule por Decreto este precepto, ning�n local destinado anteriormente a vivienda podr� ser dedicado a oficina, almac�n o local de negocio por quien, como nuevo ocupante, venga a usarlo despu�s de primero de enero de mil novecientos cuarenta y siete.

Se except�an de esta prohibici�n los casos siguientes:

1. Cuando siendo una persona f�sica tenga su domicilio en �l o, sin tenerlo, lo utilice para ejercer su propio oficio o profesi�n colegiada; y
2. Cuando sea una Corporaci�n de Derecho p�blico u otra persona colectiva y lo destine precisamente a las �nicas y nuevas oficinas con que cuente en la localidad, y no a dependencias o sucursales.

No se estimar� respetada esta prohibici�n cuando destinado a oficina, almac�n o local de negocio, sirva, adem�s, para vivienda de alg�n familiar del nuevo ocupante o de personas que trabajen a su servicio.

Cuando la prohibici�n establecida en el p�rrafo precedente se incumpliere, el ocupante anterior, dentro del a�o de haber desalojado la vivienda, tendr� acci�n para volver a ella pagando como renta la que antes satisficiere; y si careciere de contrato, la que a fines fiscales se hubiere declarado en el a�o en que la desaloj�. Esta acci�n no asistir� al arrendador que, habitando en la vivienda, la hubiere desalojado a sabiendas de que su nuevo ocupante iba a darle el destino que proh�be la presente Disposici�n transitoria.

23.� Se autoriza al Gobierno para que, si las circunstancias lo aconsejan, disponga por Decreto la adopci�n gradual, en todo o en parte del territorio nacional y plazas de soberan�a, de las siguientes medidas:

1. El alquiler obligatorio de aquellas viviendas que, susceptibles de ser ocupadas, no lo fueran por nadie. A tales fines el Gobernador civil de la provincia, comprobando sumariamente las denuncias que se le formulen, conceder� al propietario el plazo de un mes para que se ocupen, precisamente como casa-habitaci�n y no como oficina, almac�n o local de negocio. Y transcurrido dicho plazo sin hacerlo, dentro de los quince d�as que sigan, acordar� aquella autoridad que sea ocupada por el primer aspirante a inquilino, en turno de rigurosa antig�edad, que se hallare dispuesto a pagar como renta la exigida por el arrendador, si no fuera superior a la �ltima declarada a fines fiscales o la que sirva de base al tributo, de no haberse formulado declaraci�n, y el aspirante advendr� inquilino de la vivienda, con los derechos y deberes que le impone esta Ley, aunque el arrendador se niegue a otorgarle contrato, en cuyo caso la renta se determinar�, conforme a los datos fiscales que se expresan.
2. El desahucio por causa de necesidad social de aquellas viviendas ocupadas que, sin mediar causa justa, se hallaren habitualmente deshabitadas, o el de las que no sirvan de casa-habitaci�n, oficinas o local de negocio del arrendador, o si se hallaren alquiladas, de su inquilino o arrendatario. Los Tribunales, al resolver, tendr�n en cuenta, adem�s de aquellas circunstancias personales del demandado que determinen la existencia o inexistencia de causa justa, lo siguiente:
   1. Si es realmente �til la ocupaci�n en raz�n a la proximidad o alejamiento del n�cleo urbano en que la escasez de viviendas se produce; y
   2. Si por ser la vivienda de caracter�sticas parecidas o semejantes a los que normalmente sirven en la localidad de casa-habitaci�n, permanentemente ocupada, procede acordar que as� lo sea.

El desahucio lo instar� el Ministerio Fiscal, a excitaci�n del Gobernador civil de la provincia, y previa sumaria investigaci�n de la denuncia que har� esta autoridad. Se deducir� ante el juez de Primera Instancia respectivo, y habr�n de ser llamados al juicio, como parte demandada, el arrendador, y de hallarse alquilada la vivienda, tambi�n el inquilino. Su tramitaci�n se acomodar� a lo dispuesto en el Cap�tulo XII para los procedimientos atribuidos a la competencia de aquellos juzgados, cuando se ejercita ante ellos acci�n resolutoria del contrato; pero las costas, si la demanda se desestima, no se impondr� nunca al actor. Cuando se estime la demanda por sentencia firme y ejecutoria se proceder� al lanzamiento del ocupante en el plazo de quince d�as, improrrogables.

Para su efectiva ocupaci�n, o en su caso, alquiler, se aplicar� lo prevenido en el p�rrafo a) de esta Disposici�n.

Cuando se adopte alguna de las medidas de que trata la presente Disposici�n, se proceder� a la constituci�n en los Gobiernos Civiles de un Registro p�blico y gratuito de aspirantes a inquilinos, que comprender� todos los de la provincia que en tal caso se hallaren, clasificados por localidades, y en el cual figurar� junto a cada aspirante la renta que estuviere dispuesto a pagar.

El Gobierno podr� disponer, adem�s, la adopci�n de cuantas medidas fueren necesarias para la mayor eficacia, de las que se dejan enunciadas.

24.� Los preceptos de esta Ley, salvo que en ellos se dispusiere expresamente otra cosa, comenzar�n a regir el d�a en que se publique en el Bolet�n Oficial del Estado el presente texto articulado.

25.� Hasta transcurridos seis meses desde la inserci�n de este texto articulado en el Bolet�n Oficial del Estado no podr�n publicarse comentarios particulares sobre la Ley de Bases ni sobre aqu�l.

26.� El Gobierno, a propuesta del Ministerio de Justicia, podr� dictar por Decreto, adem�s de aquellas disposiciones expresamente citadas en estas Transitorias, las que considere necesarias para la mejor ejecuci�n de los preceptos de la presente Ley, quedando asimismo autorizado para disponer la correcci�n de cualquier error o antinomia que se aprecie en su aplicaci�n, pero en estos casos deber� informar previamente la Comisi�n de Justicia de las Cortes.

27.� A partir del d�a en que se publique en el Bolet�n Oficial del Estado el texto articulado de esta Ley, quedar�n derogadas todas las disposiciones especiales dictadas en materia de arrendamientos urbanos, sin perjuicio de lo prevenido en la Ley de Ordenaci�n de Solares de quince de mayo de mil novecientos cuarenta y cinco.