PREFECTURA DE L'ESTAT (BOE n. 282 de 25/11/1994)

LLEI 29/1994, DE 24 DE NOVEMBRE, D'ARRENDAMENTS URBANS

Rang: LLEI

JOAN CARLES I

REI D'ESPANYA

A tots els qui vegeu i entengueu aquesta Llei.

Sapigueu: Que les Corts Generals han aprovat la Llei segent i jo la sanciono.

PRE·MBUL

  1. El rŠgim jur¡dic dels arrendaments urbans est… regulat en l'actualitat pel text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964, aprovat pel Decret 4104/1964, de 24 de desembre.

    Els principis que van inspirar la reforma de la legislaci¢ arrendat¡cia portada a terme el 1964, segons diu l'exposici¢ de motius de la Llei 40/1964, van ser els d'adaptar el moviment liberalitzador de la propietat urbana a les circumst…ncies econ•miques del pa¡s i a les exigŠncies de la just¡cia. No obstant aix•, el text ref¢s no va arribar a assolir els objectius de desbloquejar la situaci¢ de les rendes congelades. Aquest text va consagrar, a m‚s, un rŠgim de subrogacions, tant entre vius com per causa de mort, favorable als interessos de l'arrendatari.

    Les dues circumst…ncies van determinar un marc normatiu que la pr…ctica ha posat de manifest que fomentava escassament la utilitzaci¢ de l'institut arrendatici.

    Davant aquestes circumst…ncies, el Reial decret llei 2/1985, de 30 d'abril, sobre mesures de pol¡tica econ•mica, va introduir dues modificacions en la regulaci¢ del rŠgim dels arrendaments urbans que han tingut un enorme impacte en el desenvolupament posterior d'aquest sector. Aquestes modificacions van ser la llibertat per a la transformaci¢ d'habitatges en locals de negoci i la llibertat per pactar la durada del contracte, suprimint el car…cter obligatori de la pr•rroga for‡osa en els contractes d'arrendaments urbans.

    El Reial decret llei 2/1985 ha tingut resultats mixtos. D'una banda, ha permŠs que la tendŠncia a la disminuci¢ en el percentatge d'habitatges llogats que s'estava produint a principis de la dŠcada dels vuitanta s'atur‚s, encara que no ha pogut capgirar substancialment el signe de la tendŠncia. D'altra banda, no obstant aix•, ha generat una enorme inestabilitat en el mercat d'habitatges de lloguer ja que d¢na lloc a un fenomen de contractes de curta durada. Aix•, al seu torn, ha produ‹t un moviment d'increment de les rendes molt significatiu, que s'ha vist agreujat per la seva simultane‹tat en el temps amb un per¡ode d'elevaci¢ dels preus en el mercat immobiliari.

    En l'actualitat, el mercat dels arrendaments urbans en habitatge es caracteritza per la coexistŠncia de dues situacions clarament diferenciades. D'una banda, els contractes subscrits a l'empara del Reial decret llei 2/1985, que representen aproximadament el 20 per 100 del total i es caracteritzen per tenir rendes elevades i un important grau de rotaci¢ ocupacional a conseqŠncia de la seva generalitzada durada anual. D'altra banda, els contractes subscrits amb anterioritat a la data d'entrada en vigor del Reial decret llei 2/1985. En general, es tracta de contractes amb rendes no elevades i, en el cas dels contractes subscrits amb anterioritat a la Llei de 1964, aproximadament el 50 per 100 del total, amb rendes que es poden qualificar d'inecon•miques.

    Les disfuncions que genera aquesta situaci¢ en el mercat s¢n tals que han convertit l'arrendament en una alternativa poc atractiva davant la de l'adquisici¢ en propietat en relaci¢ amb la soluci¢ al problema de l'habitatge. En aquest sentit, nom‚s un 18 per 100 aproximadament del parc total d'habitatges est… en rŠgim de lloguer. Per aix•, la finalitat £ltima que persegueix la reforma ‚s la de coadjuvar a potenciar el mercat dels arrendaments urbans com a pe‡a b…sica d'una pol¡tica d'habitatge orientada pel manament constitucional consagrat a l'article 47, de reconeixement del dret de tots els espanyols a gaudir d'un habitatge digne i adequat.

    La consecuci¢ d'aquest objectiu exigeix una modificaci¢ normativa que permeti establir un equilibri adequat en les prestacions de les parts, i tot i que ‚s evident que el canvi normatiu per si mateix no constitueix una condici¢ suficient per potenciar l'oferta en aquest sector, s¡ que ‚s una condici¢ necess…ria perquŠ aix• es produeixi.

    La regulaci¢ substantiva del contracte d'arrendament ha de partir d'una clara diferenciaci¢ de tracte entre els arrendaments d'habitatge i els destinats a qualsevol altre £s diferent del d'habitatge, perquŠ s'ent‚n que les realitats econ•miques subjacents s¢n substancialment diferents i mereixedores, per tant, de sistemes normatius diss¡mils que es facin ress• d'aquesta diferŠncia.

    En aquest sentit, alhora que es mant‚ el car…cter tu‹tiu de la regulaci¢ dels arrendaments d'habitatge, s'opta en relaci¢ amb els destinats a altres usos per una regulaci¢ basada de forma absoluta en el lliure acord de les parts.

    A m‚s, la Llei cont‚ una reforma parcial de la regulaci¢ dels processos arrendaticis i la modificaci¢ del rŠgim dels contractes actualment en vigor.

  2. La regulaci¢ dels arrendaments d'habitatge presenta novetats significatives, fonamentalment en relaci¢ amb la seva durada. En aquest sentit, s'ha optat per establir un termini m¡nim de durada del contracte de cinc anys, perquŠ s'ent‚n que un termini d'aquestes caracter¡stiques permet una certa estabilitat per a les unitats familiars que els possibilita contemplar l'arrendament com a alternativa v…lida a la propietat. Alhora, no ‚s un termini excessiu que pogu‚s constituir un fre perquŠ tant els propietaris privats com els promotors empresarials situ‹n habitatges en aquest mercat.

    Aquest termini m¡nim de durada s'articula a partir del lliure pacte entre les parts sobre la durada inicial del contracte m‚s un sistema de pr•rrogues anuals obligat•ries fins a assolir el m¡nim de cinc anys de durada, si el pacte inicial va ser per un termini inferior.

    Tamb‚ s'introdueix a la Llei un mecanisme de pr•rroga t…cita, transcorregut com a m¡nim el termini de garantia de cinc anys, que d¢na lloc a un nou termini articulat, aix¡ mateix, sobre per¡odes anuals, de tres anys.

    El reconeixement de l'existŠncia de situacions que exigeixen terminis inferiors de durada ha fet que la Llei prevegi aquesta possibilitat, encara que vinculada en exclusiva a la necessitat, coneguda en el moment de la formalitzaci¢ del contracte, de recuperar l'£s de l'habitatge arrendat per a domicili del mateix arrendador.

    L'establiment d'un termini de durada limitat permet mitigar l'impacte que l'institut de les subrogacions pugui tenir sobre l'equilibri de les prestacions. En la mesura que el dret de les persones subrogades a continuar en l'£s de l'habitatge arrendat nom‚s es mant‚ fins a la terminaci¢ del termini contractual, no hi ha inconvenient a mantenir aquest dret en l'…mbit per causa de mort a favor de les persones amb vinculaci¢ directa amb l'arrendatari. Destaca com a novetat el reconeixement d'aquest dret al convivent more uxorio.

    En relaci¢ amb les subrogacions entre vius, nom‚s se'n reconeix l'existŠncia amb el consentiment escrit previ de l'arrendador. Alhora, s'introdueix una novetat en casos de resolucions judicials que, en processos de nulúlitat, separaci¢ o divorci, assignin l'habitatge al c•njuge no titular. En aquests casos, es reconeix ex lege al c•njuge esmentat el dret a continuar en l'£s de l'habitatge arrendat pel temps que resti del contracte.

    El rŠgim de rendes es construeix al voltant del principi de la llibertat de pactes entre les parts per a la determinaci¢ de la renda inicial tant per als contractes nous, com per a aquells que es mantinguin amb arrendataris ja establerts. Aix• assegurar…, quan sigui necessari, que les rendes dels contractes permetin reflectir la realitat del mercat, si aquesta realitat no s'ha pogut traslladar a la renda per la via de les actualitzacions previstes. Aix• pot ser aix¡, atŠs que la norma estableix un mecanisme d'actualitzaci¢ de rendes vinculat a les variacions percentuals que pugui experimentar en un per¡ode anual l'¡ndex de preus de consum.

    Pel que fa als drets i les obligacions de les parts, la Llei mant‚ en l¡nies generals la regulaci¢ actual, sense introduir-hi grans novetats. S'exceptua l'establiment d'una previsi¢ especial per a arrendataris afectats de minusvalideses o amb persones minusv…lides al seu c…rrec, que pretenguin fer modificacions a la finca arrendada que els permetin millorar-ne la utilitzaci¢.

    Tamb‚ es mant‚ el dret d'adquisici¢ preferent a favor de l'arrendatari per al cas d'alienaci¢ de l'habitatge arrendat durant la vigŠncia de l'arrendament encara que referit a condicions de mercat, perquŠ s'ent‚n que constitueix un instrument que sense suposar una greu onerositat per a l'arrendador incrementa les possibilitats de permanŠncia de l'arrendatari en l'habitatge.

    Finalment, pel que fa a la formalitzaci¢ dels contractes, la Llei mant‚ la llibertat de les parts d'optar per la forma oral o escrita. Alhora, es consagra expressament la possibilitat de tots els contractes d'arrendament, sigui quina sigui la durada, d'accedir al registre de la propietat, i s'intenta, d'altra banda, potenciar aquesta possibilitat d'acc‚s mitjan‡ant la vinculaci¢ de determinades mesures de foment o benefici al fet de la inscripci¢. Aquest fet no nom‚s contribueix a refor‡ar les garanties de les parts, sin¢ que incrementa la informaci¢ disponible per a l'Estat, que li permet el disseny i l'execuci¢ de les mesures que puguin contribuir a la millora de l'ordenaci¢ normativa i de la pr…ctica dels arrendaments.

  3. La Llei bandeja la distinci¢ tradicional entre arrendaments d'habitatge i arrendaments de locals de negoci i assimilats per diferenciar entre arrendaments d'habitatge, que s¢n aquells dedicats a satisfer la necessitat d'habitatge permanent de l'arrendatari, el seu c•njuge o els seus fills dependents, i arrendaments per a usos diferents del d'habitatge, categoria aquesta que engloba els arrendaments de segona residŠncia, els de temporada, els tradicionals de local de negoci i els assimilats a aquests.

    Aquest nou categorisme es basa en la idea de concedir mesures de protecci¢ a l'arrendatari nom‚s all… on la finalitat de l'arrendament sigui la satisfacci¢ de la necessitat d'habitatge de l'individu i de la seva fam¡lia, per• no en altres casos en quŠ se satisfacin necessitats econ•miques, recreatives o administratives.

    Per a aix•, en la regulaci¢ dels arrendaments per a £s diferent del d'habitatge, la Llei opta per deixar al lliure pacte de les parts tots els elements del contracte, i configura una regulaci¢ suplet•ria del lliure pacte que tamb‚ permet un ampli recurs al rŠgim del Codi civil.

    Es regulen aix¡, amb car…cter supletori de la voluntat expressa d'arrendador i arrendatari, el rŠgim d'obligacions de conservaci¢ i obres, el dret d'adquisici¢ preferent, el de trasp…s i les subrogacions per causa de mort, encara que limitades al c•njuge i els fills de l'arrendatari que continu‹n l'activitat.

    S'introdueix en aquesta regulaci¢ una novetat que consisteix en el dret de l'arrendatari a ser indemnitzat quan, volent continuar l'arrendament, hagi de deixar el local pel transcurs del termini previst, sempre que d'alguna manera l'arrendador o un nou arrendatari es puguin beneficiar de la clientela obtinguda per l'antic arrendatari, o alternativament, de les despeses de trasllat i dels perjudicis derivats del mateix trasllat, quan l'arrendatari estigui obligat a traslladar la seva activitat.

  4. La fian‡a arrendat¡cia mant‚ el car…cter obligatori, tant en habitatge com en £s diferent, i se'n fixa la quantia en una o dues mensualitats de renda, segons sigui arrendament d'habitatge o d'£s diferent. Alhora es permet a les comunitats aut•nomes amb competŠncies en matŠria d'habitatge que regulin el seu dip•sit obligatori a favor de la mateixa comunitat, perquŠ els rendiments generats per aquests fons s'han revelat com una important font de finan‡ament de les pol¡tiques auton•miques d'habitatge, que es considera que s'ha de mantenir.

  5. En la regulaci¢ dels processos arrendaticis s'estableix que la competŠncia per conŠixer de les controvŠrsies correspon, en tot cas, al jutge de primera inst…ncia del lloc on estigui situada la finca urbana, i s'exclou la possibilitat de modificar la competŠncia funcional per via de submissi¢ expressa o t…cita a un jutge diferent.

    Aix• no obsta per recordar la possibilitat que les parts, en la relaci¢ jur¡dica, puguin pactar, per a la soluci¢ dels seus conflictes, la utilitzaci¢ del procediment arbitral. La tramitaci¢ dels processos arrendaticis es defereix al judici de cognici¢, fent excepci¢ expressa dels sup•sits d'aplicaci¢ del judici de desnonament i del judici verbal quan s'executin, en aquest £ltim cas, accions per determinar rendes o imports que correspongui abonar a l'arrendatari.

    Es regulen, aix¡ mateix, les condicions en quŠ l'arrendatari pot enervar l'acci¢ en els desnonaments promoguts per manca de pagament de quantitats degudes per virtut de la relaci¢ arrendat¡cia. Aquesta regulaci¢ matisa de manera significativa les possibilitats d'enervament i rehabilitaci¢ que cont‚ el text ref¢s de 1964.

    En els sup•sits d'acumulaci¢ d'accions s'ha establert, al costat de la regulaci¢ tradicional, la possibilitat d'acumulaci¢ que assisteix els arrendataris quan les accions exercides es fonamentin en fets comuns i s'adrecin contra el mateix arrendador. Tamb‚ es permet a aquest, en els sup•sits de resoluci¢ del contracte per manca de pagament, l'exercici acumulat i simultani de l'acci¢ de resoluci¢ del contracte i la reclamaci¢ de les quantitats degudes.

    Finalment, i com a novetat m‚s significativa de la Llei en matŠria processal, s'estableix la regulaci¢ del recurs de cassaci¢ en matŠria arrendat¡cia perquŠ s'ent‚n que la matŠria, atesa la seva import…ncia i la transcendŠncia dels canvis normatius que aquesta norma introdueix, ha de poder ser objecte d'una doctrina jurisprudencial elaborada en seu del Tribunal Suprem. Com a notes m‚s caracter¡stiques del recurs de cassaci¢ es poden assenyalar les segents: nom‚s s¢n susceptibles d'aquest recurs les sentŠncies dictades en els processos seguits pels tr…mits del judici de cognici¢, sempre que les sentŠncies de primera i segona inst…ncia no siguin conformes, i la renda dels contractes estigui per sota dels l¡mits que es consagren per llei.

  6. Pel que fa als contractes existents a l'entrada en vigor d'aquesta Llei, els subscrits a l'empara del Reial decret llei 2/1985 no presenten una especial problem…tica ja que ha estat la lliure voluntat de les parts la que ha determinat el rŠgim de la relaci¢ pel que fa a durada i renda. Per aix•, aquests contractes continuen fins a la seva extinci¢ sotmesos al mateix rŠgim al qual fins ara estaven sotmesos. En aquell moment, la nova relaci¢ arrendat¡cia que es pugui constituir sobre la finca quedar… subjecta a la nova normativa. D'aquesta regulaci¢ no en queden exceptuats els contractes que, encara que en data posterior al 9 de maig de 1985, s'hagin subscrit amb subjecci¢ al rŠgim de pr•rroga for‡osa, en derivar aquest del lliure pacte entre les parts.

    Pel que fa als contractes subscrits amb anterioritat, la Llei opta per una soluci¢ que intenta conjugar el m…xim de senzillesa possible amb un tracte equilibrat de les diferents situacions en quŠ es troben les parts en conflicte. Per aix•, s'introdueix un plantejament que mant‚ el criteri de tracte diferenciat entre els contractes d'arrendament d'habitatge i els de local de negoci atorgant condicions m‚s suaus de modificaci¢ de l'arrendatari d'habitatge que al de local de negoci.

    Tenint en compte els efectes perjudicials que ha tingut la prolongada vigŠncia de la pr•rroga obligat•ria imposada per la Llei de 1964, s'aborda la necessitat de posar l¡mit a la durada d'aquesta pr•rroga obligat•ria restablint la temporalitat de la relaci¢ arrendat…ria de conformitat amb la seva pr•pia naturalesa, per• aquesta modificaci¢ es fa tenint en compte els efectes socials i econ•mics de la mesura prenent en consideraci¢ la situaci¢ personal i familiar i la capacitat econ•mica dels arrendataris.

    En aquest sentit, en l'arrendament d'habitatges s'opta per la supressi¢ total de la subrogaci¢ entre vius, a excepci¢ de la derivada de resoluci¢ judicial en processos matrimonials, i per la supressi¢ gradual dels drets de subrogaci¢ per causa de mort que el text ref¢s de 1964 reconeixia.

    Com que aquesta mesura afecta situacions els continguts potencials de drets de les quals s¢n diferents, arrendataris titulars inicials del contracte, arrendataris en primera subrogaci¢ i arrendataris en segona subrogaci¢, la norma ha d'oferir respostes adequades per a cada una de les situacions. Per aix• la supressi¢ de les subrogacions ha de ser m‚s gradual com m‚s gran ‚s el contingut potencial de drets que la Llei preveu per a cada sup•sit, a partir del principi general de conservar a l'arrendatari actual i al seu c•njuge el dret a continuar en l'£s de l'habitatge arrendat fins a la seva mort, all… on aquest dret els estigui reconegut per la legislaci¢ de 1964.

    Quant al rŠgim de rendes, la Llei opta per intentar desbloquejar la situaci¢ de les rendes congelades. Per a aix•, s'estableix un sistema de revisi¢ aplicable a tots els contractes anteriors al 9 de maig de 1985, que pret‚n recuperar les variacions no repercutides de la inflaci¢ des de la data de subscripci¢ del contracte o des de l'£ltima revisi¢ legal, segons sigui procedent. Aquesta revisi¢ no es produeix de manera immediata sin¢ gradual, i s'incrementa el nombre d'anys en quŠ es produeix la revisi¢ total en funci¢ inversa de la renda de l'arrendatari, fet que possibilita als arrendataris de menor nivell econ•mic que adaptin les seves economies a la nova realitat.

    En el cas d'arrendataris de baix nivell de renda, per sota de dues vegades i mitja, tres o tres vegades i mitja el salari m¡nim interprofessional en funci¢ del nombre de persones que visquin a l'habitatge arrendat, s'exclou la revisi¢ de les rendes i s'encomana al Govern que en el termini d'un any a partir de l'entrada en vigor de la Llei configuri un mecanisme de compensaci¢ de naturalesa fiscal per als arrendadors que per les circumst…ncies abans assenyalades no hagin pogut procedir a l'actualitzaci¢ de les rendes.

    Aix¡ mateix, es concedeix als arrendadors el dret a gaudir de beneficis en l'impost sobre patrimoni, en l'impost sobre b‚ns immobles, en les despeses de conservaci¢ de la finca arrendada i el cost dels serveis i subministraments de quŠ gaudeixi l'habitatge arrendat, en aquests tres £ltims casos mitjan‡ant la imputaci¢ dels seus imports als arrendataris.

    En el cas dels arrendaments de locals de negoci, s'ha optat per articular un calendari de resoluci¢ temporal d'aquests contractes, distingint entre els arrendaments en quŠ l'arrendatari sigui una persona f¡sica d'aquells en els quals sigui una persona jur¡dica, presumint m‚s solvŠncia econ•mica all… on l'entramat organitzatiu sigui m‚s complex. Per aix•, es mantenen, encara que de manera limitada, drets de subrogaci¢ per causa de mort en el primer sup•sit, i es garanteix al grup familiar vinculat al desenvolupament de l'activitat un termini m¡nim de vint anys, que es pot superar mentre l'arrendatari i el seu c•njuge visquin i continu‹n l'exercici de l'activitat que es dugui a terme en el local.

    Per als arrendaments de persones jur¡diques es configuren terminis de resoluci¢ taxats, entre cinc i vint anys, en funci¢ de la naturalesa i del volum de l'activitat que es dugui a terme en el local arrendat, i es configura un termini de durada breu per als arrendaments en els quals es duen a terme activitats amb un potencial econ•mic tal que colúloquin els titulars d'aquests contractes en posicions d'equilibri respecte als arrendadors a l'hora de negociar noves condicions arrendat¡cies.

    Quant a la renda pagada en aquests contractes, es reprodueix l'esquema de revisi¢ establert per als arrendaments d'habitatges, que gradua temporalment el ritme de la revisi¢ en funci¢ de les categories abans exposades.

    Per afavorir la continu‹tat dels arrendataris, la Llei regula una figura de nova creaci¢ que ‚s el dret d'arrendament preferent, que concedeix a l'arrendatari un dret preferent a continuar en l'£s del local arrendat en el moment de l'extinci¢ del contracte, davant de qualsevol tercer en condicions de mercat.

    Aix¡ mateix, s'estipula un dret indemnitzatori en cas de no continuar en l'£s del local arrendat quan una altra persona, sigui el propietari o sigui un nou arrendatari, es pugui beneficiar de la clientela generada per l'activitat de l'antic arrendatari. Quant als arrendaments assimilats, tant a l'inquilinat com al local de negoci, se'ls d¢na un tractament similar al dels arrendaments de local de negoci, en matŠria de durada i de rŠgim de renda.

TÖTOL I ·mbit de la Llei

Article 1 ·mbit d'aplicaci¢

Aquesta Llei estableix el rŠgim jur¡dic aplicable als arrendaments de finques urbanes que es destinen a habitatge o a usos diferents del d'habitatge.

Article 2 Arrendament d'habitatge

  1. Es considera arrendament d'habitatge l'arrendament que recau sobre una edificaci¢ habitable la destinaci¢ primordial final de la qual ‚s satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari.

  2. Les normes reguladores de l'arrendament d'habitatge tamb‚ s'apliquen al mobiliari, els trasters, les places de garatge i qualssevol altres dependŠncies, espais arrendats o serveis cedits com a accessoris de la finca pel mateix arrendador.

Article 3 Arrendament per a £s diferent del d'habitatge

  1. Es considera arrendament per a £s diferent del d'habitatge l'arrendament que, recaient sobre una edificaci¢, t‚ com a destinaci¢ primordial un destinaci¢ diferent de la que estableix l'article anterior.

  2. En especial, tenen aquesta consideraci¢ els arrendaments de finques urbanes subscrits per temporada, sigui d'estiu o qualsevol altra, i els subscrits per exercir a la finca una activitat industrial, comercial, artesanal, professional, recreativa, assistencial, cultural o docent, siguin quines siguin les persones que els subscriuen.

Article 4 RŠgim aplicable

  1. Els arrendaments regulats en aquesta Llei se sotmeten de manera imperativa al que disposen els t¡tols I, IV i V d'aquesta i al que disposen els apartats segents d'aquest article.

  2. Respectant el que estableix l'apartat anterior, els arrendaments d'habitatge es regeixen pel que disposa el t¡tol II d'aquesta Llei; si no, per la voluntat de les parts i, suplet•riament, pel que disposa el Codi civil.

    S'exceptuen del que est… disposat els arrendaments d'habitatges la superf¡cie dels quals ‚s superior a 300 metres quadrats o en els quals la renda inicial en c•mput anual excedeix 5,5 vegades el salari m¡nim interprofessional en c•mput anual. Aquests arrendaments es regeixen per la voluntat de les parts; si no, pel que disposa el t¡tol II d'aquesta Llei i, suplet•riament, per les disposicions del Codi civil.

  3. Sense perjudici del que disposa l'apartat 1, els arrendaments per a £s diferent del d'habitatge es regeixen per la voluntat de les parts; si no, pel que disposa el t¡tol III d'aquesta Llei i, suplet•riament, pel que disposa el Codi civil.

  4. L'exclusi¢ de l'aplicaci¢ dels preceptes d'aquesta Llei, quan aix• sigui possible, s'ha de fer de manera expressa respecte a cadascun d'aquests.

Article 5 Arrendaments exclosos

Queden exclosos de l'…mbit d'aplicaci¢ d'aquesta Llei:

  1. L'£s dels habitatges que els porters, els guardes, els assalariats, els empleats i els funcionaris, tenen assignats per ra¢ del c…rrec que ocupen o del servei que presten.

  2. L'£s dels habitatges militars, sigui quina sigui la seva qualificaci¢ i el rŠgim, que es regeixen pel que disposa la seva legislaci¢ espec¡fica.

  3. Els contractes en quŠ, llogant-se una finca amb casa habitaci¢, la finalitat primordial de l'arrendament ‚s l'aprofitament agr¡cola, pecuari o forestal del predi. Aquests contractes es regeixen pel que disposa la legislaci¢ aplicable sobre arrendaments r£stics.

  4. L'£s dels habitatges universitaris, quan aquests han estat qualificats expressament com a tals per la mateixa universitat propiet…ria o responsable dels habitatges, que s¢n assignats als alumnes matriculats a la universitat corresponent i al personal docent i d'administraci¢ i serveis que en depenen, per ra¢ del vincle que s'estableix entre cadascun d'ells i la universitat respectiva, a la qual correspon en cada cas l'establiment de les normes a quŠ se n'ha de sotmetre l'£s.

TÖTOL II Dels arrendaments d'habitatge

CAPÖTOL I Normes generals

Article 6 Naturalesa de les normes

S¢n nulúles, i s'han de tenir per no posades, les estipulacions que modifiquen en perjudici de l'arrendatari o subarrendatari les normes d'aquest t¡tol, llevat dels casos en quŠ la mateixa norma ho autoritza expressament.

Article 7 Condici¢ d'arrendament d'habitatge

L'arrendament d'habitatge no perd aquesta condici¢ encara que l'arrendatari no tingui a la finca arrendada el seu habitatge permanent, sempre que hi habitin el c•njuge no separat legalment o de fet, o els fills dependents.

Article 8 Cessi¢ del contracte i subarrendament

  1. L'arrendatari no pot cedir el contracte sense el consentiment escrit de l'arrendador. En cas de cessi¢, el cessionari se subroga en la posici¢ del cedent davant l'arrendador.

  2. L'habitatge arrendat nom‚s es pot subarrendar de manera parcial i amb el consentiment escrit previ de l'arrendador.

    El subarrendament s'ha de regir pel que disposa aquest t¡tol per a l'arrendament quan el subarrendatari destina la part de la finca subarrendada a la finalitat indicada a l'article 2.1. Si no es d¢na aquesta condici¢, s'ha de regir pel pacte entre les parts.

    El dret del subarrendatari s'extingeix, en tot cas, quan ho fa el de l'arrendatari que va subarrendar.

    El preu del subarrendament no pot excedir, en cap cas, el que correspon a l'arrendament.

CAPÖTOL II De la durada del contracte

Article 9 Termini m¡nim

  1. La durada de l'arrendament ha de ser pactada lliurement per les parts. Si aquesta ‚s inferior a cinc anys, arribat el dia del venciment del contracte, aquest es prorroga obligat•riament per terminis anuals fins que l'arrendament arribi a una durada m¡nima de cinc anys, llevat que l'arrendatari manifesti a l'arrendador amb trenta dies d'antelaci¢ com a m¡nim a la data de terminaci¢ del contracte o de qualsevol de les pr•rrogues, la voluntat de no renovar-lo.

    El termini comen‡a a comptar des de la data del contracte o des de la posada a disposici¢ de l'immoble a l'arrendatari si aquesta ‚s posterior. Correspon a l'arrendatari la prova de la data de la posada a disposici¢.

  2. S'entenen subscrits per un any els arrendaments per als quals no s'ha estipulat un termini de durada o aquest ‚s indeterminat, sense perjudici del dret de pr•rroga anual per a l'arrendatari, en els termes resultants de l'apartat anterior.

  3. No ‚s procedent la pr•rroga obligat•ria del contracte quan, en el moment de formalitzar-lo, s'hi fa constar, de manera expressa, la necessitat per a l'arrendador d'ocupar l'habitatge arrendat abans del transcurs de cinc anys per destinar-lo a habitatge permanent per a ell.

    Si transcorreguts tres mesos a comptar de l'extinci¢ del contracte, l'arrendador no ha ocupat l'habitatge per ell mateix, ha de reposar l'arrendatari en l'£s i gaudi de l'habitatge arrendat per un nou per¡ode de fins a cinc anys amb indemnitzaci¢ de les despeses que el desallotjament de l'habitatge li ha suposat fins al moment de la reocupaci¢ o ha d'indemnitzar-lo, a elecci¢ de l'arrendatari, amb una quantitat igual a l'import de la renda pels anys que queden fins a completar-ne cinc.

    No ‚s procedent la pr•rroga obligat•ria del contracte quan, al moment de formalitzar-lo, s'hi faci constar, de forma expressa, la necessitat per a l'arrendador d'ocupar l'habitatge arrendat abans del transcurs de cinc anys per destinar-lo a habitatge permanent per a ell o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopci¢ o per al seu c•njuge en els sup•sits de sentŠncia ferma de divorci o nulúlitat matrimonial.

    Si transcorreguts tres mesos a comptar de l'extinci¢ del contracte o, si s'escau, del desallotjament efectiu de l'habitatge, l'arrendador o els seus familiars en primer grau de consanguinitat o per adopci¢ o el seu c•njuge en els sup•sits de sentŠncia ferma de divorci o nulúlitat matrimonial no han procedit a ocupar-lo per a ells, segons els casos, l'arrendador ha de reposar l'arrendatari en l'£s i gaudi de l'habitatge arrendat per un nou per¡ode de fins a cinc anys, respectant, en la resta, les condicions contractuals existents al moment de l'extinci¢, amb indemnitzaci¢ de les despeses que el desallotjament de l'habitatge li hagu‚s suposat fins al moment de la reocupaci¢, o indemnitzar-lo, a elecci¢ de l'arrendatari, amb una quantitat igual a l'import de la renda pels anys que quedin fins a completar-ne cinc, llevat que l'ocupaci¢ no pugui tenir lloc per causa de for‡a major.

Article 10 Pr•rroga del contracte

Si arribada la data de venciment del contracte, una vegada transcorreguts com a m¡nim cinc anys de durada, cap de les parts ha notificat a l'altra, almenys amb un mes d'antelaci¢ a aquella data, la voluntat de no renovar-lo, el contracte es prorroga obligat•riament per terminis anuals fins a un m…xim de tres anys m‚s, llevat que l'arrendatari manifesti a l'arrendador amb un mes d'antelaci¢ a la data de terminaci¢ de qualsevol de les anualitats, la seva voluntat de no renovar el contracte. Segueix sent aplicable al contracte prorrogat el rŠgim legal i convencional al qual estava sotmŠs.

Article 11 Desistiment del contracte

En arrendaments d'una durada pactada superior a cinc anys, l'arrendatari pot desistir del contracte sempre que aquest hagi durat almenys cinc anys i doni el preav¡s corresponent a l'arrendador amb una antelaci¢ m¡nima de dos mesos. Les parts poden pactar en el contracte que, per al cas de desistiment, l'arrendatari hagi d'indemnitzar l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir. Els per¡odes de temps inferiors a l'any donen lloc a la part proporcional de la indemnitzaci¢.

Article 12 Desistiment i venciment en cas de matrimoni o convivŠncia de l'arrendatari

  1. Si l'arrendatari manifesta la seva voluntat de no renovar el contracte o de desistir-ne, sense el consentiment del c•njuge que conviu amb ell, l'arrendament pot continuar en benefici del c•njuge esmentat.

  2. A aquests efectes, l'arrendador pot requerir el c•njuge de l'arrendatari perquŠ manifesti la seva voluntat sobre aquest aspecte.

    Efectuat el requeriment, l'arrendament s'extingeix si el c•njuge no contesta en un termini de quinze dies a comptar del requeriment. El c•njuge ha d'abonar la renda corresponent fins a l'extinci¢ del contracte, si aquesta no est… abonada.

  3. Si l'arrendatari abandona l'habitatge sense manifestaci¢ expressa de desistiment o de norenovaci¢, l'arrendament pot continuar en benefici del c•njuge que convivia amb aquell sempre que en el termini d'un mes des de l'abandonament, l'arrendador rebi una notificaci¢ escrita del c•njuge en quŠ manifesti la seva voluntat de ser arrendatari.

    Si el contracte s'extingeix per falta de notificaci¢, el c•njuge queda obligat a pagar la renda corresponent al mes esmentat.

  4. El que disposen els apartats anteriors tamb‚ ‚s aplicable a favor de la persona que ha estat convivint amb l'arrendatari de manera permanent en una relaci¢ d'afectivitat an…loga a la de c•njuge, amb independŠncia de la seva orientaci¢ sexual, durant, com a m¡nim, els dos anys anteriors al desistiment o abandonament, llevat que hagin tingut descendŠncia en com£, cas en quŠ ‚s suficient la mera convivŠncia.

Article 13 Resoluci¢ del dret de l'arrendador

  1. Si durant els cinc primers anys de durada del contracte el dret de l'arrendador queda resolt per l'exercici d'un retracte convencional, l'obertura d'una substituci¢ fide‹comiss…ria, l'alienaci¢ for‡osa derivada d'una execuci¢ hipotec…ria o de sentŠncia judicial o l'exercici d'un dret d'opci¢ de compra, l'arrendatari t‚ dret, en tot cas, a continuar en l'arrendament fins que es compleixin cinc anys, sense perjudici de la facultat de no renovar que preveu l'article 9.1.

    En contractes d'una durada pactada superior a cinc anys, si, transcorreguts els cinc primers anys d'aquest, el dret de l'arrendador queda resolt per qualsevol de les circumst…ncies esmentades al par…graf anterior, queda extingit l'arrendament. Se n'exceptua el sup•sit en quŠ el contracte d'arrendament ha accedit al registre de la propietat amb anterioritat als drets determinants de la resoluci¢ del dret de l'arrendador. En aquest cas, l'arrendament continua per la durada pactada.

  2. Els arrendaments atorgats per un usufructuari, un superficiari i tots els qui tenen un dret de gaudi an…leg sobre l'immoble, s'extingeixen al terme del dret de l'arrendador, a m‚s d'extingir-se per les altres causes d'extinci¢ que resulten del que disposa aquesta Llei.

  3. Duren cinc anys els arrendaments d'habitatge aliŠ que l'arrendatari ha concertat de bona fe amb la persona que apareix com a propiet…ria de la finca en el registre de la propietat, o que sembli ser-ho en virtut d'un estat de coses la creaci¢ de les quals ‚s imputable al vertader propietari, sense perjudici de la facultat de no renovar a quŠ es refereix l'article 9.1.

Article 14 Alienaci¢ de l'habitatge arrendat

L'adquirent d'un habitatge arrendat queda subrogat en els drets i les obligacions de l'arrendador durant els cinc primers anys de vigŠncia del contracte, encara que hi concorrin els requisits de l'article 34 de la Llei hipotec…ria.

Si la durada pactada ‚s superior a cinc anys, l'adquirent queda subrogat per la totalitat de la durada pactada, llevat que hi concorrin els requisits de l'article 34 de la Llei hipotec…ria. En aquest cas, l'adquirent nom‚s ha de suportar l'arrendament durant el temps que resta per al transcurs del termini de cinc anys, i l'alienant ha d'indemnitzar l'arrendatari amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que excedeixi el termini esmentat de cinc anys i resti per complir.

Quan les parts han estipulat que l'alienaci¢ de l'habitatge extingeix l'arrendament, l'adquirent nom‚s ha de suportar l'arrendament durant el temps que resta per al transcurs del termini de cinc anys.

Article 15 Separaci¢, divorci o nulúlitat del matrimoni de l'arrendatari

  1. En els casos de nulúlitat del matrimoni, separaci¢ judicial o divorci de l'arrendatari, el c•njuge no arrendatari pot continuar en l'£s de l'habitatge arrendat quan li ‚s atribu‹t d'acord amb el que disposen els articles 90 i 96 del Codi civil.

  2. La voluntat del c•njuge de continuar en l'£s de l'habitatge ha de ser comunicada a l'arrendador en el termini de dos mesos des que va ser notificada la resoluci¢ judicial corresponent, adjuntant-hi la c•pia de la resoluci¢ judicial o de la part d'aquesta que afecta l'£s de l'habitatge.

Article 16 Mort de l'arrendatari

  1. En cas de mort de l'arrendatari es poden subrogar en el contracte:

    1. El c•njuge de l'arrendatari que en el moment de la mort hi conviu.

    2. La persona que ha estat convivint amb l'arrendatari de manera permanent en una relaci¢ d'afectivitat an…loga a la de c•njuge, amb independŠncia de la seva orientaci¢ sexual, durant, com a m¡nim, els dos anys anteriors al moment de la mort, llevat que hagin tingut descendŠncia en com£, cas en quŠ ‚s suficient la mera convivŠncia.

    3. Els descendents de l'arrendatari que en el moment de la seva mort estan subjectes a la seva p…tria potestat o tutela, o hi han conviscut habitualment durant els dos anys precedents.

    4. Els ascendents de l'arrendatari que hi han conviscut habitualment durant els dos anys precedents a la seva mort.

    5. Els germans de l'arrendatari en els quals concorre la circumst…ncia que preveu la lletra anterior.

    6. Les persones diferents de les esmentades a les lletres anteriors que tenen una minusvalidesa igual o superior al 65 per 100, sempre que tinguin una relaci¢ de parentiu fins al tercer grau colúlateral amb l'arrendatari i hi hagin conviscut durant els dos anys anteriors a la mort.

    Si en el moment de la mort de l'arrendatari no hi ha cap d'aquestes persones, l'arrendament queda extingit.

  2. Si hi ha diverses de les persones esmentades, a falta d'acord un…nime sobre qui d'elles ha de ser la benefici…ria de la subrogaci¢, regeix l'ordre de prelaci¢ establert a l'apartat anterior, llevat que els pares septuagenaris s¢n preferits als descendents. Entre els descendents i entre els ascendents, t‚ preferŠncia el m‚s pr•xim en grau, i entre els germans, el de doble vincle sobre el germ… de vincle senzill.

    Els casos d'igualtat es resolen a favor de qui t‚ una minusvalidesa igual o superior al 65 per 100; en defecte d'aquesta situaci¢, de qui t‚ m‚s c…rregues familiars i, en £ltima inst…ncia, a favor del descendent de menor edat, l'ascendent de major edat o el germ… m‚s jove.

  3. L'arrendament s'extingeix si en el termini de tres mesos des de la mort de l'arrendatari l'arrendador no rep cap notificaci¢ per escrit del fet de la mort, amb certificat registral de defunci¢, i de la identitat del subrogat, indicant el seu parentiu amb el mort i oferint, si s'escau, un principi de prova que compleix els requisits legals per subrogar-se. Si l'extinci¢ es produeix, tots els qui poden succeir l'arrendatari, llevat dels qui renuncien a la seva opci¢ i ho notifiquen per escrit a l'arrendador en el termini del mes segent a la mort, queden solid…riament obligats al pagament de la renda d'aquests tres mesos.

    Si l'arrendador rep dins el termini i en la forma escaient diverses notificacions els remitents de les quals mantenen la condici¢ de beneficiaris de la subrogaci¢, l'arrendador pot considerar-los deutors solidaris de les obligacions pr•pies de l'arrendatari, mentre mantinguin la seva pretensi¢ de subrogar-se.

  4. En arrendaments la durada inicial dels quals ‚s superior a cinc anys, les parts poden pactar que no hi hagi dret de subrogaci¢ en cas de defunci¢ de l'arrendatari, quan aquesta tingui lloc transcorreguts els cinc primers anys de durada de l'arrendament, o que l'arrendament s'extingeixi al cap de cinc anys quan la mort s'hagi produ‹t amb anterioritat.

CAPÖTOL III De la renda

Article 17 Determinaci¢ de la renda

  1. La renda ‚s la que lliurement estipulen les parts.

  2. Llevat que hi hagi un pacte en contra, el pagament de la renda ha de ser mensual i s'ha d'efectuar en els set primers dies del mes. L'arrendador no pot exigir en cap cas el pagament anticipat de m‚s d'una mensualitat de renda.

  3. El pagament s'ha d'efectuar en el lloc i pel procediment que acorden les parts o, si no, en met…lúlic i a l'habitatge arrendat .

  4. L'arrendador queda obligat a lliurar a l'arrendatari el rebut del pagament, llevat que s'hagi pactat que aquest es faci mitjan‡ant procediments que acreditin el compliment efectiu de l'obligaci¢ de pagament per l'arrendatari.

    El rebut o el document acreditatiu que el substitueix ha de contenir separadament les quantitats abonades pels diferents conceptes dels quals es compon la totalitat del pagament i, espec¡ficament, la renda en vigor.

    Si l'arrendador no fa lliurament del rebut, s¢n a c…rrec seu totes les despeses que s'originen a l'arrendatari per deixar const…ncia del pagament.

Article 18 Actualitzaci¢ de la renda

  1. Durant els cinc primers anys de durada del contracte la renda nom‚s pot ser actualitzada per l'arrendador o l'arrendatari en la data en quŠ es compleix cada any de vigŠncia del contracte, aplicant a la renda corresponent a l'anualitat anterior la variaci¢ percentual experimentada per l'¡ndex general nacional del sistema d'¡ndexs de preus de consum en un per¡ode de dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualitzaci¢, prenent com a mes de referŠncia per a la primera actualitzaci¢ el que correspon a l'£ltim ¡ndex que estigui publicat en la data de signatura del contracte, i en les successives el que correspongui a l'£ltim aplicat.

  2. A partir del sisŠ any de durada l'actualitzaci¢ de la renda es regeix pel que les parts estipulen i, si no, pel que estableix l'apartat anterior.

  3. La renda actualitzada ‚s exigible a l'arrendatari a partir del mes segent a aquell en quŠ la part interessada ho notifica a l'altra part per escrit, expressant-hi el percentatge d'alteraci¢ aplicat i aportant, si l'arrendatari ho exigeix, el certificat oport£ de l'Institut Nacional d'Estad¡stica, o fent referŠncia al butllet¡ oficial en quŠ s'ha publicat. s v…lida la notificaci¢ efectuada per una nota en el rebut de la mensualitat del pagament precedent.

Article 19 Elevaci¢ de la renda per millores

  1. La realitzaci¢ per l'arrendador d'obres de millora, transcorreguts cinc anys de durada del contracte li d¢na dret, llevat que hi hagi un pacte en contra, a elevar la renda anual en la quantia que resulta d'aplicar al capital invertit en la millora el tipus d'interŠs legal del diner en el moment d'acabament de les obres incrementat de tres punts, sense que l'augment pugui excedir el 20 per 100 de la renda vigent en aquell moment.

    Per calcular el capital invertit s'han de descomptar les subvencions p£bliques obtingudes per a la realitzaci¢ de l'obra.

  2. Quan la millora afecta diverses finques d'un edifici en rŠgim de propietat horitzontal, l'arrendador ha de repartir proporcionalment entre totes aquestes el capital invertit, i aplicar, a aquest efecte, les quotes de participaci¢ que corresponen a cadascuna d'aquelles.

    En el cas d'edificis que no estan en rŠgim de propietat horitzontal, el capital invertit s'ha de repartir proporcionalment entre les finques afectades per acord entre arrendador i arrendataris. En defecte d'acord, s'ha de repartir proporcionalment en funci¢ de la superf¡cie de la finca arrendada.

  3. L'elevaci¢ de la renda es produeix des del mes segent a aquell en quŠ, finalitzades les obres, l'arrendador notifica per escrit a l'arrendatari la quantia d'aquella, detallant els c…lculs que condueixen a la seva determinaci¢ i aportant c•pies dels documents dels quals resulta el cost de les obres realitzades.

Article 20 Despeses generals i de serveis individuals

  1. Les parts poden pactar que les despeses generals per al sosteniment adequat de l'immoble, els seus serveis, els tributs, les c…rregues i les responsabilitats que no s¢n susceptibles d'individualitzaci¢ i que corresponen a l'habitatge arrendat o als seus accessoris, siguin a c…rrec de l'arrendatari.

    En edificis en rŠgim de propietat horitzontal aquestes despeses s¢n les que corresponen a la finca arrendada en funci¢ de la quota de participaci¢.

    En edificis que no estan en rŠgim de propietat horitzontal, aquestes despeses s¢n les que s'han assignat a la finca arrendada en funci¢ de la superf¡cie.

    Per a la seva validesa, aquest pacte ha de constar per escrit i ha de determinar l'import anual de les despeses a la data del contracte. El pacte que es refereix a tributs no afecta l'Administraci¢.

  2. Durant els cinc primers anys de vigŠncia del contracte, la suma que l'arrendatari ha d'abonar pel concepte a quŠ es refereix l'apartat anterior, amb excepci¢ dels tributs, nom‚s es pot incrementar anualment, i mai en un percentatge superior al doble d'aquell en quŠ es pot incrementar la renda d'acord amb el que disposa l'article 18.1.

  3. Les despeses per serveis de quŠ disposa la finca arrendada que s'individualitzen mitjan‡ant aparells comptadors s¢n sempre a c…rrec de l'arrendatari.

  4. El pagament de les despeses a quŠ es refereix aquest article s'ha d'acreditar en la forma que preveu l'article 17.4.

CAPÖTOL IV Dels drets i les obligacions de les parts

Article 21 Conservaci¢ de l'habitatge

  1. L'arrendador est… obligat a realitzar, sense dret a elevar per aix• la renda, totes les reparacions que s¢n necess…ries per conservar l'habitatge en les condicions d'habitabilitat per servir a l'£s convingut, excepte quan el deteriorament la reparaci¢ del qual es tracti ‚s imputable a l'arrendatari d'acord amb el que disposen els articles 1.563 i 1.564 del Codi civil.

    L'obligaci¢ de reparaci¢ t‚ el seu l¡mit en la destrucci¢ de l'habitatge per causa no imputable a l'arrendador. A aquest efecte, cal atenir-se al que disposa l'article 28.

  2. Quan l'execuci¢ d'una obra de conservaci¢ no es pot raonablement diferir fins a la conclusi¢ de l'arrendament, l'arrendatari est… obligat a suportar-la, encara que li sigui molt molesta o durant aquesta es vegi privat d'una part de l'habitatge.

    Si l'obra dura m‚s de vint dies, s'ha de disminuir la renda proporcionalment a la part de l'habitatge del qual l'arrendatari es veu privat.

  3. L'arrendatari ha de posar en coneixement de l'arrendador, en el termini m‚s breu possible, la necessitat de les reparacions que preveu l'apartat 1 d'aquest article, i nom‚s a aquests efectes ha de facilitar a l'arrendador la verificaci¢ directa, pel seu compte o pels tŠcnics que designi, de l'estat de l'habitatge. En tot moment, i prŠvia comunicaci¢ a l'arrendador, pot realitzar les que siguin urgents per evitar un dany imminent o una incomoditat greu, i exigir-ne immediatament l'import a l'arrendador.

  4. Les petites reparacions que exigeix el desgast per l'£s ordinari de l'habitatge s¢n a c…rrec de l'arrendatari.

Article 22 Obres de millora

  1. L'arrendatari est… obligat a suportar la realitzaci¢ per l'arrendador d'obres de millora l'execuci¢ de les quals no pugui raonablement diferir-se fins a la conclusi¢ de l'arrendament.

  2. L'arrendador que es proposa fer una d'aquestes obres n'ha de notificar per escrit a l'arrendatari, almenys amb tres mesos d'antelaci¢, la naturalesa, el comen‡ament, la durada i el cost previsible. Durant el termini d'un mes des de la notificaci¢, l'arrendatari pot desistir del contracte, llevat que les obres no afectin o afectin de manera irrellevant l'habitatge arrendat. L'arrendament s'extingeix en el termini de dos mesos a comptar del desistiment, durant els quals no poden comen‡ar les obres.

  3. L'arrendatari que suporta les obres t‚ dret a una reducci¢ de la renda proporcionalment a la part de l'habitatge de la qual es veu privat per causa d'aquelles, aix¡ com a la indemnitzaci¢ de les despeses que les obres l'obliguen a efectuar.

Article 23 Obres de l'arrendatari

  1. L'arrendatari no pot fer sense el consentiment de l'arrendador, expressat per escrit, obres que modifiquen la configuraci¢ de l'habitatge o dels accessoris a quŠ es refereix l'apartat 2 de l'article 2, o que provoquen una disminuci¢ en l'estabilitat o la seguretat d'aquest.

  2. Sense perjudici de la facultat de resoldre el contracte, l'arrendador que no ha autoritzat la realitzaci¢ de les obres pot exigir, en concloure el contracte, que l'arrendatari reposi les coses a l'estat anterior o conservar la modificaci¢ efectuada, sense que aquest pugui reclamar cap indemnitzaci¢.

    Si les obres han provocat una disminuci¢ de l'estabilitat de l'edificaci¢ o de la seguretat de l'habitatge o els seus accessoris, l'arrendador pot exigir immediatament de l'arrendatari la reposici¢ de les coses a l'estat anterior.

Article 24 Arrendataris amb minusvalidesa

  1. L'arrendatari, prŠvia notificaci¢ escrita a l'arrendador, pot fer en l'habitatge les obres que s¢n necess…ries per adequar-lo a la seva condici¢ de minusv…lid o a la del seu c•njuge o de la persona amb qui conviu de manera permanent en una relaci¢ d'afectivitat an…loga, amb independŠncia de la seva orientaci¢ sexual, o a la dels familiars que hi conviuen.

  2. L'arrendatari est… obligat, al terme del contracte, a reposar l'habitatge a l'estat anterior, si aix¡ ho exigeix l'arrendador.

Article 25 Dret d'adquisici¢ preferent

  1. En cas de venda de l'habitatge arrendat, l'arrendatari t‚ dret d'adquisici¢ preferent sobre aquest, en les condicions previstes en els apartats segents.

  2. L'arrendatari pot exercir un dret de tempteig sobre la finca arrendada en un termini de trenta dies naturals, a comptar de l'endem… que se li notifica de manera fefaent la decisi¢ de vendre la finca arrendada, el preu i les altres condicions essencials de la transmissi¢.

    Els efectes de la notificaci¢ que preveu el par…graf anterior caduquen al cap de cent vuitanta dies naturals segents a aquesta notificaci¢.

  3. En el cas a quŠ es refereix l'apartat anterior, l'arrendatari pot exercir el dret de retracte, amb subjecci¢ al que disposa l'article 1.518 del Codi civil, quan no se li ha fet la notificaci¢ prevista o s'hi ha omŠs qualsevol dels requisits exigits, i tamb‚ quan resulta inferior el preu efectiu de la compravenda o menys oneroses la resta de condicions essencials. El dret de retracte caduca al cap de trenta dies naturals, comptats des de l'endem… de la notificaci¢ que en la forma fefaent ha de fer l'adquirent a l'arrendatari de les condicions essencials en quŠ es va fer la compravenda, mitjan‡ant lliurament de c•pia de l'escriptura o document en quŠ sigui formalitzada.

  4. El dret de tempteig o retracte de l'arrendatari t‚ preferŠncia sobre qualsevol altre dret similar, excepte el retracte reconegut al copropietari de l'habitatge o el convencional que figura inscrit en el registre de la propietat en el moment de subscriure's el contracte d'arrendament.

  5. Per inscriure en el registre de la propietat els t¡tols de venda d'habitatges arrendats s'ha de justificar que han tingut lloc, en els casos respectius, les notificacions previstes en els apartats anteriors, amb els requisits que s'hi exigeixen. Quan l'habitatge venut no est… arrendat, perquŠ sigui inscriptible l'adquisici¢, el venedor ho ha de declarar en l'escriptura, sota la pena de falsedat en document p£blic.

  6. Quan la venda recau, a m‚s de sobre l'habitatge arrendat, sobre els altres objectes llogats com a accessoris de l'habitatge pel mateix arrendador a quŠ es refereix l'article 3, l'arrendatari no pot exercir els drets d'adquisici¢ preferent nom‚s sobre l'habitatge.

  7. No escauen els drets de tempteig o retracte quan l'habitatge arrendat es ven conjuntament amb els altres habitatges o locals propietat de l'arrendador que formen part d'un mateix immoble, ni tampoc quan es venen de manera conjunta per diferents propietaris a un mateix comprador la totalitat dels pisos i locals de l'immoble.

    Si a l'immoble nom‚s hi ha un habitatge, l'arrendatari t‚ els drets de tempteig i retracte previstos en aquest article.

  8. El pacte pel qual l'arrendatari renuncia als drets de tempteig i retracte ‚s v…lid en contractes de durada pactada superior a cinc anys.

CAPÖTOL V De la suspensi¢, la resoluci¢ i l'extinci¢ del contracte

Article 26 Habitabilitat de l'habitatge

Quan l'execuci¢ en l'habitatge arrendat d'obres de conservaci¢ o d'obres acordades per una autoritat competent el fan inhabitable, l'arrendatari t‚ l'opci¢ de suspendre el contracte o de desistir-ne, sense cap indemnitzaci¢.

La suspensi¢ del contracte suposa, fins a la finalitzaci¢ de les obres, la paralitzaci¢ del termini del contracte i la suspensi¢ de l'obligaci¢ de pagament de la renda.

Article 27 Incompliment d'obligacions

  1. L'incompliment per qualsevol de les parts de les obligacions resultants del contracte d¢na dret a la part que ha complert les seves a exigir el compliment de l'obligaci¢ o a promoure la resoluci¢ del contracte d'acord amb el que disposa l'article 1.124 del Codi civil.

  2. A m‚s, l'arrendador pot resoldre de ple dret el contracte per les causes segents:

    1. La falta de pagament de la renda o, si s'escau, de qualsevol de les quantitats el pagament de les quals correspon o ha assumit l'arrendador.

    2. La falta de pagament de l'import de la fian‡a o de la seva actualitzaci¢.

    3. El subarrendament o la cessi¢ inconsentits.

    4. La realitzaci¢ de danys causats dolosament a la finca o d'obres no consentides per l'arrendador quan el consentiment d'aquest ‚s necessari.

    5. Quan a l'habitatge hi tenen lloc activitats molestes, insalubres, nocives, perilloses o ilúl¡cites.

    6. Quan l'habitatge deixa d'estar destinat de manera primordial a satisfer la necessitat permanent d'habitatge de l'arrendatari o de qui efectivament l'est… ocupant d'acord amb el que disposa l'article 7.

  3. De la mateixa manera, l'arrendatari pot resoldre el contracte per les causes segents:

    1. La no-realitzaci¢ per l'arrendador de les reparacions a quŠ es refereix l'article 21.

    2. La pertorbaci¢ de fet o de dret que realitza l'arrendador en la utilitzaci¢ de l'habitatge.

Article 28 Extinci¢ de l'arrendament

El contracte d'arrendament s'extingeix, a m‚s de les restants causes que preveu aquest t¡tol, per les segents:

  1. Per la pŠrdua de la finca arrendada per causa no imputable a l'arrendador.

  2. Per la declaraci¢ ferma de ru‹na acordada per l'autoritat competent .

TÖTOL III Dels arrendaments per a £s diferent del d'habitatge

Article 29 Alienaci¢ de la finca arrendada

L'adquirent de la finca arrendada queda subrogat en els drets i les obligacions de l'arrendador, llevat que concorrin en l'adquirent els requisits de l'article 34 de la Llei hipotec…ria.

Article 30 Conservaci¢, millora i obres de l'arrendatari

El que disposen els articles 21, 22, 23 i 26 d'aquesta Llei tamb‚ ‚s aplicable als arrendaments que regula aquest t¡tol. Tamb‚ ho ‚s el que disposa l'article 19 des del comen‡ament de l'arrendament.

Article 31 Dret d'adquisici¢ preferent

El que disposa l'article 25 d'aquesta Llei ‚s aplicable als arrendaments que regula aquest t¡tol.

Article 32 Cessi¢ del contracte i subarrendament

  1. Quan a la finca arrendada s'hi exerceix una activitat empresarial o professional, l'arrendatari pot subarrendar la finca o cedir el contracte d'arrendament sense necessitat de tenir el consentiment de l'arrendador.

  2. L'arrendador t‚ dret a una elevaci¢ de renda del 10 per 100 de la renda en vigor en el cas que es produeixi un subarrendament parcial, i del 20 en el cas que es produeixi la cessi¢ del contracte o el subarrendament total de la finca arrendada.

  3. No es considera cessi¢ el canvi produ‹t en la persona de l'arrendatari per conseqŠncia de la fusi¢, la transformaci¢ o l'escissi¢ de la societat arrendat…ria, per• l'arrendador t‚ dret a l'elevaci¢ de la renda que preveu l'apartat anterior.

  4. Tant la cessi¢ com el subarrendament s'han de notificar de forma fefaent a l'arrendador en el termini d'un mes des que aquells s'han concertat.

Article 33 Mort de l'arrendatari

En cas de mort de l'arrendatari, quan en el local s'hi exerceix una activitat empresarial o professional, l'hereu o legatari que continua l'exercici de l'activitat es pot subrogar en els drets i les obligacions de l'arrendatari fins a l'extinci¢ del contracte. La subrogaci¢ s'ha de notificar per escrit a l'arrendador dins els dos mesos segents a la data de la defunci¢ de l'arrendatari.

Article 34 Indemnitzaci¢ a l'arrendatari

L'extinci¢ per transcurs del terme convencional de l'arrendament d'una finca en la qual durant els £ltims cinc anys s'ha exercit una activitat comercial de venda al p£blic, d¢na dret a l'arrendatari a una indemnitzaci¢ a c…rrec de l'arrendador, sempre que l'arrendatari hagi manifestat amb quatre mesos d'antelaci¢ a l'expiraci¢ del termini la voluntat de renovar el contracte per un m¡nim de cinc anys m‚s i per una renda de mercat. Es considera renda de mercat la que acorden les parts a aquest efecte; en defecte de pacte, la que, a aquest efecte, determina l'…rbitre designat per les parts.

La quantia de la indemnitzaci¢ es determina de la manera segent:

  1. Si l'arrendatari inicia en el mateix municipi, dins els sis mesos segents a l'expiraci¢ de l'arrendament, l'exercici de la mateixa activitat a quŠ es dedicava, la indemnitzaci¢ ha de comprendre les despeses del trasllat i els perjudicis derivats de la pŠrdua de clientela respecte a la que tenia en el local anterior, calculada respecte a la que hi hagi hagut durant els sis primers mesos de la nova activitat.

  2. Si l'arrendatari inicia dins dels sis mesos segents a l'extinci¢ de l'arrendament una activitat diferent o no n'inicia cap, i l'arrendador o un tercer desenvolupen a la finca dins el mateix termini la mateixa activitat o una d'af¡ a la desenvolupada per l'arrendatari, la indemnitzaci¢ ha de ser d'una mensualitat per any de durada del contracte, amb un m…xim de divuit mensualitats.

    Es consideren afins les activitats t¡picament aptes per beneficiar-se, encara que nom‚s en part, de la clientela captada per l'activitat que va exercir l'arrendatari. En cas de falta d'acord entre les parts sobre la quantia de la indemnitzaci¢, l'ha de fixar l'…rbitre designat per aquelles.

Article 35 Resoluci¢ de ple dret

L'arrendador pot resoldre de ple dret el contracte per les causes previstes a les lletres a), b) i e) de l'article 27.2 i per la cessi¢ o subarrendament del local que incompleix el que disposa l'article 32.

TÖTOL IV Disposicions comunes

Article 36 Fian‡a

  1. En la formalitzaci¢ del contracte ‚s obligat•ria l'exigŠncia i la prestaci¢ de fian‡a en met…lúlic en una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en l'arrendament d'habitatges i de dues en l'arrendament per a £s diferent del d'habitatge.

  2. Durant els cinc primers anys de durada del contracte, la fian‡a no est… subjecta a actualitzaci¢. Per• cada vegada que l'arrendament es prorroga, l'arrendador pot exigir que la fian‡a sigui incrementada, o l'arrendatari que disminueixi, fins a fer-se igual a una o dues mensualitats de la renda vigent, segons sigui procedent, en el moment de la pr•rroga.

  3. L'actualitzaci¢ de la fian‡a durant el per¡ode de temps en quŠ el termini pactat per a l'arrendament excedeix els cinc anys, es regeix pel que han estipulat a aquest efecte les parts. A falta de pacte espec¡fic, el que s'ha acordat sobre actualitzaci¢ de la renda tamb‚ es considera volgut per a l'actualitzaci¢ de la fian‡a.

  4. El saldo de la fian‡a en met…lúlic que ha de ser restitu‹t a l'arrendatari al final de l'arrendament produeix l'interŠs legal, transcorregut un mes des del lliurament de les claus per aquest sense que s'hagi fet efectiva la restituci¢ esmentada.

  5. Les parts poden pactar qualsevol tipus de garantia del compliment per l'arrendatari de les seves obligacions arrendat¡cies addicional a la fian‡a en met…lúlic.

  6. Queden exceptuades de les obligacions de prestar fian‡a les administracions p£bliques, l'Administraci¢ General de l'Estat, les administracions de les comunitats aut•nomes i les entitats que integren l'Administraci¢ local, aix¡ com els organismes aut•noms, les entitats de dret p£blic i els altres ens p£blics que en depenen, quan la renda ha de ser satisfeta amb c…rrec als seus pressupostos respectius.
    Queden exceptuades de l'obligaci¢ de prestar fian‡a l'Administraci¢ General de l'Estat, les Administracions de les Comunitats Aut•nomes i les entitats que integren l'Administraci¢ Local, els •rgans aut•noms, les entitats p£bliques empresarials i altres ens p£blics vinculats o que en depenen, i les M£tues d'Accidents de Treball i Malalties Professionals de la Seguretat Social en la seva funci¢ p£blica de colúlaboraci¢ en la gesti¢ de la Seguretat Social, aix¡ como els seus Centres i Entitats Mancomunats, quan la renda hagi de ser satisfeta amb c…rrec als seus respectius pressupostos.

Article 37 Formalitzaci¢ de l'arrendament

Les parts es poden compelúlir rec¡procament a la formalitzaci¢ per escrit del contracte d'arrendament.

En aquest cas, s'ha de fer constar la identitat dels contractants, la identificaci¢ de la finca arrendada, la durada pactada, la renda inicial del contracte i les altres cl…usules que les parts han acordat lliurement.

TÖTOL V Processos arrendaticis

Article 38 CompetŠncia

El coneixement dels litigis relatius als arrendaments que reguli aquesta llei correspondr… al jutge de primera inst…ncia del lloc on estigui situada la finca sense que siguin aplicables les normes sobre submissi¢ expressa o t…cita de la Secci¢ Segona del T¡tol II del Llibre Primer de la Llei d'enjudiciament civil.

Article 39 Procediment

  1. Els processos judicials sobre litigis relatius als contractes regulats en aquesta llei es regiran per les normes procesals comunes amb les modificacions que se'n deriven del que disposa.

  2. Aquests litigis se substanciaran per les normes del judici de cognici¢, llevat les excepcions dels apartats 3 i 4 d'aquest article.

  3. Es tramitaran pel procediment establert per al judici de desnonament en els articles 1.570 i segents de la Llei d'enjudiciament civil les demandes que s'interposin per precari, per extinci¢ del termini de l'arrendament o per la seva resoluci¢ per manca de pagament de les quantitats a que es refereix la causa primera de l'apartat 2 de l'article 27 d'aquesta llei.

  4. Quan, exclusivament s'exercitin accions per a determinar rendes o imports que, de conformitat amb aquesta llei correspongui abonar a l'arrendatari, es decidir… en procediment verbal, qualsevol que sigui la quantia litigiosa.

  5. Les parts podran pactar el sotmetiment dels litigis als tribunals arbitrals, de conformitat amb el que estableix la Llei 36/1988, de 5 de desembre.

  6. Quan alguna de les parts contractuals no tingui el seu domicili dins de la demarcaci¢ judicial on radiqui la finca, podr… designar-s'hi un domicili radicat als efectes de rebre qualsevol notificaci¢ vinculada amb els drets i obligacions reconeguts en aquesta llei.

Articul 40 Acumulaci¢ d'accions

  1. L'actor podr… acumular les accions que l'assisteixin contra diferents arrendataris d'una mateixa finca, encara que ho siguin per contractes diferents, sempre que aquelles es fonamentin en fets comuns a tots els demandats. De la mateixa manera, els diferentss arrendataris d'una mateixa finca podran acumular les accions que els assisteixin contra el mateix arrendador, sempre que es fonamentin en fets comuns.

    El que disposa el par…graf anterior no s'aplicar… als judicis de desnonament.

  2. L'arrendador, en els sup•sits de resoluci¢ del contracte per manca de pagament, podr… exercir acumuladament i simult…niament l'acci¢ de resoluci¢ del contracte i la reclamaci¢ de les quantitats degudes. La tramitaci¢ d'aquests processos es realitzar… conforme a les normes reguladores del judici de cognici¢.

DISPOSICIONS ADDICIONALS

Primera RŠgim dels habitatges de protecci¢ oficial en arrendament

  1. El termini de durada del rŠgim legal dels habitatges de protecci¢ oficial, que es qualifiquen per a arrendament a partir de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, conclou en transc¢rrer totalment el per¡ode establert a la normativa aplicable per a l'amortitzaci¢ del pr‚stec qualificat obtingut per a la seva promoci¢ o, en cas que no existeixi aquest pr‚stec, transcorreguts vint-i-cinc anys a comptar de la data de la corresponent qualificaci¢ definitiva.

  2. La renda m…xima inicial per metre quadrat £til dels habitatges de protecci¢ oficial a quŠ es refereix l'apartat anterior ‚s el percentatge del preu m…xim de venda que correspon de conformitat amb la normativa estatal o auton•mica aplicable.

  3. En tot cas, la revisi¢ de les rendes dels habitatges de protecci¢ oficial, sigui quina sigui la legislaci¢ a l'empara de la qual estan acollides, es pot practicar anualment en funci¢ de les variacions percentuals de l'¡ndex nacional general del sistema d'¡ndexs de preus de consum.

  4. A m‚s de les rendes inicials o revisades, l'arrendador pot percebre el cost real dels serveis de quŠ gaudeix l'arrendatari i satisf… l'arrendador.

  5. Sense perjudici de les sancions administratives que siguin procedents, s¢n nulúles les cl…usules i les estipulacions que estableixen rendes superiors a les m…ximes autoritzades en la normativa aplicable per als habitatges de protecci¢ oficial.

  6. El que disposen els apartats anteriors no ‚s aplicable als habitatges de promoci¢ p£blica regulats pel Reial decret llei 31/1978.

  7. El que disposen els apartats anteriors ‚s aplicable generalment en defecte de legislaci¢ espec¡fica de les comunitats aut•nomes amb competŠncia en la matŠria.

  8. L'arrendament d'habitatges de protecci¢ oficial de promoci¢ p£blica es regeix per les normes particulars d'aquests respecte al termini de durada del contracte, les variacions de la renda, els l¡mits de repercussi¢ de quantitats per reparaci¢ de danys i millores, i el que es preveu respecte del dret de cessi¢ i subrogaci¢ en l'arrendament, i en el que no regulen aquestes, per les d'aquesta Llei, que s'ha d'aplicar ¡ntegrament quan l'arrendament deixa d'estar sotmŠs a les disposicions particulars esmentades.

    L'excepci¢ no afecta les qestions de competŠncia i de procediment en les quals cal atenirse del tot al que disposa aquesta Llei.

Segona Modificaci¢ de la Llei hipotec…ria

  1. L'article 2, n£mero 5Š, de la Llei hipotec…ria, aprovada pel Decret de 8 de febrer de 1946, t‚ la redacci¢ segent:

    "5Š. Els contractes d'arrendament de b‚ns immobles, i els subarrendaments, les cessions i les subrogacions d'aquests."

  2. En el termini de nou mesos des de l'entrada en vigor d'aquesta Llei s'han d'establir per reglament els requisits d'acc‚s dels contractes d'arrendaments urbans al registre de la propietat.

Tercera Dip•sit de fiances

Les comunitats aut•nomes poden establir l'obligaci¢ que els arrendadors de finca urbana subjectes a aquesta Llei dipositin l'import de la fian‡a regulada a l'article 36.1 d'aquesta Llei, sense produir interŠs, a disposici¢ de l'Administraci¢ auton•mica o de l'ens p£blic que es designi fins a l'extinci¢ del corresponent contracte. Si transcorregut un mes des de la finalitzaci¢ del contracte, l'Administraci¢ auton•mica o l'ens p£blic competent no retorna la quantitat dipositada, aquesta produeix l'interŠs legal corresponent.

Quarta Ajudes per a acc‚s a habitatge

Les persones que, en aplicaci¢ del que estableix la disposici¢ transit•ria segona d'aquesta Llei, estan privades del dret a la subrogaci¢ per causa de mort que els reconeixia el text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans, aprovat pel Decret 4104/1964, de 24 de desembre, s¢n subjecte preferent dels programes d'ajudes p£bliques per a l'acc‚s a l'habitatge, sempre que compleixin els requisits relatius a ingressos m…xims que s'estableixen en aquests programes.

Cinquena Modificaci¢ de la Llei d'enjudiciament civil

  1. L'article 1.563 de la Llei d'enjudiciament civil queda redactat de la manera segent:

    "1r. El desnonament per falta de pagament de les rendes, de les quantitats assimilades o de les quantitats el pagament de les quals ha assumit l'arrendatari en l'arrendament d'habitatges o en l'arrendament d'una finca urbana habitable en la qual es realitzen activitats professionals, comercials o industrials, pot ser enervat per l'arrendatari si en algun moment anterior a l'assenyalat per a la celebraci¢ del judici paga a l'actor o posa a la seva disposici¢ al jutjat o notarialment l'import de les quantitats en la inefectivitat de les quals es fonamenta la demanda o l'import de les quantitats que en aquell moment deu.

    2n. Aquesta enervaci¢ no t‚ lloc ni quan se n'ha produ‹t una altra anteriorment ni quan l'arrendador ha requerit, per qualsevol mitj… que permeti acreditar-ne la const…ncia, de pagament a l'arrendatari amb quatre mesos d'antelaci¢ a la presentaci¢ de la demanda i aquest no ha pagat les quantitats que devia al moment de la presentaci¢ esmentada.

    3r. En qualsevol cas, han d'indicar-se en l'escrit d'interposici¢ de la demanda les circumst…ncies concurrents que poden permetre o no l'enervaci¢. Quan aquesta ‚s procedent, el jutjat ha d'indicar en la citaci¢ el deure de pagar o de consignar l'import abans de la celebraci¢ del judici."

  2. Els recursos contra sentŠncies en les matŠries a quŠ es refereix l'article 38 tenen tramitaci¢ preferent tant davant les audiŠncies provincials, com davant els tribunals superiors.

    Els articles 1.566 i 1.567 de la Llei d'enjudiciament civil quedaran redactats de la forma segent:

    "Article 1.566

    En cap cas es poden admetre al demandat els recursos d'apelaci¢ i de cassaci¢, quan siguin procedents, si a l'hora d'interposar-los no acredita que ha satisfet les rendes ven‡udes i les que d'acord amb el contracte hagi de pagar avan‡ades, o si no les consigna judicialment o notarialment.

    Article 1.567.

    Si l'arrendatari no compleix aix•, la sentŠncia es considera ferma i s'ha de procedir a la seva execuci¢, sempre que, requerit pel jutge o tribunal que conegui d'aquests processos, no compleixi la seva obligaci¢ de pagament o de consignaci¢ en el termini de cinc dies.

    Tamb‚ es considera desert el recurs de cassaci¢ o apelúlaci¢ interposat per l'arrendatari, sigui quin sigui l'estat en quŠ es trobi, si durant la substanciaci¢ d'aquest recurs aquell deixa de pagar els terminis que vencin o els que hagi d'avan‡ar. Tanmateix, l'arrendatari pot avan‡ar o consignar cautelarment el pagament de diversos per¡odes no ven‡uts, que s'han de subjectar a liquidaci¢ una vegada sigui ferma la sentŠncia. En tot cas, l'abonament d'aquests imports no es considera novaci¢ contractual.

    Els recursos contra sentŠncies en les matŠries a quŠ es refereix l'article 38 tenen tramitaci¢ preferent tant davant les audiŠncies provincials, com davant els tribunals superiors.

    En els processos que comportin el llan‡ament, no es poden admetre al demandat els recursos d'apelúlaci¢ i de cassaci¢, quan siguin procedents, si a l'hora d'interposar-los no acredita que ha satisfet les rendes ven‡udes i les que d'acord amb el contracte hagi de pagar avan‡ades, o si no les consigna judicialment o notarialment.

    Si l'arrendatari no compleix aix•, la sentŠncia es considera ferma i s'ha de procedir a la seva execuci¢, sempre que, requerit pel jutge o el tribunal que conegui d'aquests processos, no compleixi la seva obligaci¢ de pagament o de consignaci¢ en el termini de cinc dies.

    Tamb‚ es considera desert el recurs de cassaci¢ o apelúlaci¢ interposat per l'arrendatari, sigui quin sigui l'estat en quŠ es trobi, si durant la substanciaci¢ d'aquest recurs aquell deixa de pagar els terminis que vencin o els que hagi d'avan‡ar. Tanmateix, l'arrendatari pot avan‡ar o consignar cautelarment el pagament de diversos per¡odes no ven‡uts, que s'han de subjectar a liquidaci¢ una vegada sigui ferma la sentŠncia. En tot cas, l'abonament d'aquests imports no es considera novaci¢ contractual.

  3. L'article 1687.3 de la Llei d'enjudiciament civil queda redactat de la manera segent:

    "Article 1687.3

    Les sentŠncies dictades per les audiŠncies en els judicis de desnonament que no tenen regulaci¢ especial, llevat de les dictades en judici de desnonament per falta de pagament de la renda, les dictades en processos sobre arrendaments urbans seguits pels tr…mits del judici de cognici¢, en aquest darrer sup•sit quan no siguin conformes amb la dictada en primera inst…ncia, i les recaigudes en els judicis de retracte, quan en tots els casos arribin a la quantitat requerida per aquesta classe de recursos en els declaratius ordinaris." Aix• no obstant, si es tracta d'arrendament d'habitatge n'hi ha prou amb que la quantia excedeixi de 1.500.000 pessetes.

    S'ent‚n que s¢n conformes la sentŠncia d'apelúlaci¢ i de primera inst…ncia encara que difereixin en all• relatiu a la imposici¢ de costes."

Sisena Cens d'arrendaments urbans

  1. En el termini d'un any a partir de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, el Govern ha d'elaborar un cens dels contractes d'arrendament d'habitatges subjectes a aquesta Llei subsistents a la seva entrada en vigor, a trav‚s del Ministeri d'Obres P£bliques, Transports i Medi Ambient.

  2. Aquest cens ha de comprendre dades identificatives de l'arrendador i de l'arrendatari, de la renda del contracte, de l'existŠncia o no de cl…usules de revisi¢, de la seva durada i de la data del contracte.

  3. A aquests efectes, els arrendadors han de remetre les dades del contracte a quŠ es refereix el par…graf anterior al Ministeri d'Obres P£bliques, Transports i Medi Ambient, en el termini m…xim de tres mesos a partir de l'entrada en vigor de la Llei,.

  4. Els arrendataris tenen dret a solúlicitar la inclusi¢ en el cens a quŠ es refereix aquesta disposici¢ dels seus respectius contractes, i han de donar compte per escrit a l'arrendador de les dades remeses.

  5. L'incompliment de l'obligaci¢ que preveu apartat 3 anterior priva l'arrendador que l'ha incomplert del dret als beneficis fiscals a quŠ es refereix la disposici¢ final quarta d'aquesta Llei.

Setena Modificaci¢ de la Llei 36/1988, de 5 de desembre, d'arbitratge

S'afegeix a l'article 30 de la Llei 36/1988, de 5 de desembre, d'arbitratge, un n£mero 3, el contingut del qual ‚s el segent:

"En els procediments arbitrals que tenen la causa en contractes sotmesos al rŠgim jur¡dic de la Llei d'arrendaments urbans, a falta de pacte expr‚s de les parts, els …rbitres han de dictar el laude en el termini de tres mesos, comptats com es disposa en el n£mero 1 d'aquest article."

Vuitena Dret de retorn

El dret de retorn que regula la disposici¢ addicional 4a punt 3 del text ref¢s de la Llei sobre el rŠgim del s•l i ordenaci¢ urbana, aprovat pel Reial decret legislatiu 1/1992, de 26 de juny, es regeix pel que preveu aquesta disposici¢ i, si no, per les normes del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964.

Quan en les actuacions urban¡stiques a‹llades no expropiat•ries exigides pel planejament urban¡stic ‚s necess…ria la demolici¢ total o la rehabilitaci¢ integral amb conservaci¢ de fa‡ana o d'estructura d'un edifici en quŠ hi ha habitatges urbans arrendats, sigui quina sigui la data de l'arrendament, l'arrendatari t‚ dret que l'arrendador de la finca li proporcioni un nou habitatge d'una superf¡cie no inferior al 50 per 100 de l'anterior, sempre que tingui com a m¡nim 90 metres quadrats, o no inferior a la que tingui, si no assoleix aquesta superf¡cie, de caracter¡stiques an…logues a aquell i que estigui ubicat en el mateix solar o a l'entorn de l'edifici demolit o rehabilitat.

Novena Declaraci¢ de la situaci¢ de minusvalidesa

Als efectes que preveu aquesta Llei, la situaci¢ de minusvalidesa i el seu grau han de ser declarats, d'acord amb la normativa vigent, pels centres i serveis de les administracions p£bliques competents.

Desena Prescripci¢

Tots els drets, obligacions i accions que resulten dels contractes d'arrendament que preveu aquesta Llei, inclosos els subsistents a l'entrada en vigor de la mateixa Llei, prescriuen, quan no hi ha un termini espec¡fic de prescripci¢ previst, d'acord amb el que disposa el rŠgim general que cont‚ el Codi civil.

DISPOSICIONS TRANSITãRIES

Primera Contractes subscrits a partir del 9 de maig de 1985

  1. Els contractes d'arrendament d'habitatge subscrits a partir del 9 de maig de 1985, que subsisteixen en la data d'entrada en vigor d'aquesta Llei, s'han de continuar regint pel que disposa l'article 9 del Reial decret llei 2/1985, de 30 d'abril, sobre mesures de pol¡tica econ•mica, i pel que disposa per al contracte d'inquilinat el text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans, aprovat pel Decret 4104/1964, de 24 de desembre.

    s aplicable a aquests contractes el que disposen els apartats 2 i 3 de la disposici¢ transit•ria segona.

    La reconducci¢ t…cita que preveu l'article 1.566 del Codi civil ho ‚s per un termini de tres anys, sense perjudici de la facultat de no renovar que preveu l'article 9 d'aquesta Llei.

    L'arrendament renovat s'ha de regir pel que disposa aquesta Llei per als arrendaments d'habitatges.

  2. Els contractes d'arrendament de local de negoci subscrits a partir del 9 de maig de 1985 que subsisteixen en la data d'entrada en vigor d'aquesta Llei, s'han de continuar regint pel que disposa l'article 9 del Reial decret llei 2/1985, de 30 d'abril, i pel que disposa el text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964. En el cas de reconducci¢ t…cita d'acord amb el que disposa l'article 1.566 del Codi civil, l'arrendament renovat s'ha de regir per les normes d'aquesta Llei relatives als arrendaments per a £s diferent del d'habitatge.

    El que disposa el par…graf anterior ‚s aplicable als contractes d'arrendament assimilats al d'inquilinat i al de local de negoci que s'han subscrit a partir del 9 de maig de 1985 i que subsisteixen en la data d'entrada en vigor d'aquesta Llei.

Segona Contractes d'arrendament d'habitatge subscrits amb anterioritat al 9 de maig de 1985

    A) RŠgim normatiu aplicable

  1. Els contractes d'arrendament d'habitatge subscrits abans del 9 de maig de 1985 que subsisteixen en la data d'entrada en vigor d'aquesta Llei s'han de continuar regint per les normes relatives al contracte d'inquilinat del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964, llevat de les modificacions contingudes en els apartats segents d'aquesta disposici¢ transit•ria.

  2. s aplicable a aquests contractes el que disposen els articles 12, 15 i 24 d'aquesta Llei.

  3. Deixa de ser aplicable el que disposa l'apartat 1 de l'article 24 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964.

    No s¢n procedents els drets de tempteig i retracte, que regula el cap¡tol VI del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964, en els casos d'adjudicaci¢ d'habitatge com a conseqŠncia de la divisi¢ de cosa comuna quan els contractes d'arrendament han estat atorgats amb posterioritat a la constituci¢ de la comunitat sobre la cosa, ni tampoc en els casos de divisi¢ i adjudicaci¢ de cosa comuna adquirida per herŠncia o llegat.

    B) Extinci¢ i subrogaci¢

  4. A partir de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, la subrogaci¢ a quŠ es refereix l'article 58 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964 nom‚s pot tenir lloc a favor del c•njuge de l'arrendatari no separat legalment o de fet, o si no, dels fills que convivien amb ell durant els dos anys anteriors a la seva mort; en defecte dels anteriors, s'hi poden subrogar els ascendents de l'arrendatari que estaven a c…rrec seu i hi convivien amb tres anys, com a m¡nim, d'antelaci¢ a la data de la defunci¢.

    El contracte s'extingeix en morir el subrogat, llevat que ho sigui un fill de l'arrendatari no afectat per una minusvalidesa igual o superior al 65 per 100, cas en quŠ s'extingeix al cap de dos anys o en la data en quŠ el subrogat compleix vint-i-cinc anys, si aquesta ‚s posterior.

    No obstant aix•, si el subrogat ‚s el c•njuge i en el moment de la seva defunci¢ hi ha fills de l'arrendatari que conviuen amb aquell, hi pot haver una subrogaci¢ ulterior. En aquest cas, el contracte queda extingit al cap de dos anys o quan el fill arriba a l'edat de vint-i-cinc anys si aquesta data ‚s posterior, o per la seva mort si est… afectat per la minusvalidesa esmentada al par…graf anterior.

  5. En morir la persona que, d'acord amb el que disposen els articles 24.1 i 58 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964, s'ha subrogat en la posici¢ de l'inquil¡ abans de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, nom‚s s'hi pot subrogar el seu c•njuge no separat legalment o de fet i, si no, els fills de l'arrendatari que habiten a l'habitatge arrendat i han conviscut amb ell durant els dos anys anteriors a la seva defunci¢.

    El contracte s'extingeix a la mort del subrogat, llevat que ho sigui un fill de l'arrendatari no afectat per una minusvalidesa igual o superior al 65 per 100, cas en quŠ s'extingeix al cap de dos anys o quan el fill arriba a l'edat de vint-i-cinc anys si aquesta data ‚s posterior.

    No s'autoritzen subrogacions ulteriors.

  6. En morir la persona que d'acord amb l'article 59 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964 ocupa l'habitatge per segona subrogaci¢ no s'autoritzen subrogacions ulteriors.

  7. Els drets reconeguts als apartats 4 i 5 d'aquesta disposici¢ al c•njuge de l'arrendatari, tamb‚ s¢n aplicables respecte a la persona que ha estat convivint amb l'arrendatari de manera permanent en relaci¢ d'afectivitat an…loga a la de c•njuge, amb independŠncia de la seva orientaci¢ sexual, durant, almenys, els dos anys anteriors al moment de la mort, llevat que hagin tingut descendŠncia en com£, cas en quŠ nom‚s cal la mera convivŠncia.

  8. Durant els deu anys segents a l'entrada en vigor de la Llei, si la subrogaci¢ prevista en els apartats 4 i 5 anteriors s'ha produ‹t a favor de fills de m‚s de seixanta-cinc anys o que s¢n perceptors de prestacions p£bliques per jubilaci¢ o invalidesa permanent en grau d'incapacitat permanent absoluta o gran invalidesa el contracte s'extingeix per la mort del fill subrogat.

  9. Correspon a les persones que exerceixen la subrogaci¢ que preveuen els apartats 4, 5 i 7 d'aquesta disposici¢ provar la condici¢ de convivŠncia amb l'arrendatari mort que per a cada cas sigui procedent.

    La condici¢ de convivŠncia amb l'arrendatari mort ha de ser habitual i s'ha de donar necess…riament a l'habitatge arrendat.

    S¢n aplicables a la subrogaci¢ per causa de mort regulada en els apartats 4 a 7 anteriors les disposicions sobre procediment i ordre de prelaci¢ que estableix l'article 16 d'aquesta Llei.

    En cap cas els beneficiaris d'una subrogaci¢ hi poden renunciar a favor d'un altre de diferent grau de prelaci¢.

    C) Altres drets de l'arrendador

  10. Per a les anualitats del contracte que s'inicien a partir de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, l'arrendador t‚ els drets segents:

    1. En l'impost sobre patrimoni, el valor de l'immoble arrendat es determina per la capitalitzaci¢ al 4 per 100 de la renda meritada, sempre que el resultat sigui inferior al que resultaria de l'aplicaci¢ de les regles de valoraci¢ de b‚ns immobles que preveu la Llei de l'impost sobre patrimoni.

    2. Pot exigir de l'arrendatari l'import total de la quota de l'impost sobre b‚ns immobles que correspon a l'immoble arrendat. Quan la quota no est… individualitzada s'ha de dividir en proporci¢ a la superf¡cie de cada habitatge.

    3. Pot repercutir en l'arrendatari l'import de les obres de reparaci¢ necess…ries per mantenir l'habitatge en estat de servir per a l'£s convingut, en els termes resultants de l'article 108 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964 o d'acord amb les regles segents:

      1. Que la reparaci¢ hagi estat solúlicitada per l'arrendatari o acordada per resoluci¢ judicial o administrativa ferma.

        Si s¢n diversos els arrendataris afectats, han d'haver fet la solúlicitud la majoria dels arrendataris afectats o, si s'escau, els arrendataris que representen la majoria de les quotes de participaci¢ corresponents als pisos afectats.

      2. Del capital invertit en les despeses realitzades s'han de deduir els auxilis o les ajudes p£bliques percebuts pel propietari.

      3. Al capital invertit s'hi ha de sumar l'import de l'interŠs legal del diner corresponent a l'esmentat capital calculat per a un per¡ode de cinc anys.

      4. L'arrendatari ha d'abonar anualment un import equivalent al 10 per 100 de la quantitat referida a la regla anterior, fins al seu pagament complet.

        En cas que siguin diversos els arrendataris afectats, la quantitat referida a la regla anterior s'ha de repartir entre aquests d'acord amb els criteris que estableix l'apartat 2 de l'article 19 d'aquesta Llei.

      5. La quantitat anual pagada per l'arrendatari no pot superar la m‚s petita de les dues quantitats segents: cinc vegades la seva renda vigent m‚s les quantitats assimilades a aquesta o l'import del salari m¡nim interprofessional, les dues considerades en c•mput anual.

    4. Si l'arrendador ha optat per fer la repercussi¢ d'acord amb el que disposa l'article 108 abans esmentat, la repercussi¢ s'ha de fer de manera proporcional a la superf¡cie de la finca afectada.

    5. Pot repercutir en l'arrendatari l'import del cost dels serveis i subministraments que es produeixin a partir de l'entrada en vigor de la Llei. S'exceptua el cas en quŠ per pacte expr‚s entre les parts totes aquestes despeses s¢n per compte de l'arrendador.

    D) Actualitzaci¢ de la renda

  11. La renda del contracte pot ser actualitzada a inst…ncia de l'arrendador amb el requeriment fefaent previ a l'arrendatari.

    Aquest requeriment es pot fer en la data en quŠ, a partir de l'entrada en vigor de la Llei, es compleix una anualitat de vigŠncia del contracte.

    Efectuat el requeriment, cadascun dels anys en quŠ aplica aquesta actualitzaci¢, l'arrendador ha de notificar a l'arrendatari l'import de l'actualitzaci¢ i hi ha d'adjuntar un certificat de l'Institut Nacional d'Estad¡stica on constin els ¡ndexs determinants de la quantitat notificada.

    L'actualitzaci¢ s'ha de fer d'acord amb les regles segents:

    1. La renda pactada inicialment en el contracte que va donar origen a l'arrendament ha de mantenir, durant cadascuna de les anualitats en quŠ es desenvolupi l'actualitzaci¢, amb la renda actualitzada, la mateixa proporci¢ que l'¡ndex general nacional del sistema d'¡ndexs de preus de consum o que l'¡ndex general nacional o ¡ndex general urb… del sistema d'¡ndexs de costos de la vida del mes anterior a la data del contracte respecte a l'¡ndex corresponent al mes anterior a la data d'actualitzaci¢.

      En els arrendaments d'habitatges compresos a l'article 6.2 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964 subscrits amb anterioritat al 12 de maig de 1956, s'ha de prendre com a renda inicial la revalorada a quŠ es refereix l'article 96.10 del text ref¢s esmentat, l'hagi exigit o no al seu moment l'arrendador; i, com a ¡ndex corresponent a la data del contracte, el del mes de juny de 1964.

      En els arrendaments d'habitatges no compresos a l'article 6.2 del text ref¢s esmentat subscrits abans del 12 de maig de 1956, s'ha de prendre com a renda inicial, la que est… percebent el mes de juliol de 1954, i com a ¡ndex corresponent a la data del contracte el mes de mar‡ de 1954.

    2. De la renda actualitzada que correspon a cada per¡ode anual calculada d'acord amb el que disposa la regla anterior o la regla 5a, nom‚s ‚s exigible a l'arrendatari el percentatge que resulta del que disposen les regles segents sempre que aquest import sigui m‚s gran que la renda que estigui pagant l'arrendatari en aquell moment incrementada en les quantitats assimilades a la renda.

      En cas que en aplicar la taula de percentatges corresponent resulti que la renda que est… pagant en aquell moment ‚s superior a la quantitat que correspon en aplicaci¢ d'aquestes taules, s'ha de passar a aplicar el percentatge immediatament superior, o si s'escau, el segent o segents que corresponguin, fins que la quantitat exigible de la renda actualitzada sigui superior a la que s'est… pagant.

    3. La renda actualitzada absorbeix les quantitats assimilades a la renda des de la primera anualitat de la revisi¢.

      Es consideren quantitats assimilades a la renda a aquests efectes exclusius, la repercussi¢ a l'arrendatari de l'augment de cost dels serveis i subministraments a quŠ es refereix l'article 102 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans i la repercussi¢ del cost de les obres a quŠ es refereix l'article 107 del text legal esmentat.

    4. A partir de l'any en quŠ s'assoleix el 100 per 100 d'actualitzaci¢, la renda que correspon pagar pot ser actualitzada per l'arrendador o per l'arrendatari d'acord amb la variaci¢ percentual experimentada en els dotze mesos anteriors per l'¡ndex general del sistema d'¡ndexs de preus de consum, excepte quan el contracte cont‚ de manera expressa un altre sistema d'actualitzaci¢, cas en quŠ aquest ‚s aplicable.

    5. Quan la renda actualitzada calculada d'acord amb el que disposa la regla 1a ‚s superior a la que resulta d'aplicar el que disposa el par…graf segent, s'ha de prendre com a renda revisada aquesta £ltima.

      La renda a aquests efectes es determina aplicant sobre el valor cadastral de la finca arrendada vigent el 1994 els percentatges segents:

      • El 12 per 100 quan el valor cadastral deriva d'una revisi¢ que ha tingut efectes amb posterioritat a 1989.

      • El 24 per 100 per a la resta dels casos.

        Per a finques situades al Pa¡s Basc s'ha d'aplicar el percentatge del 24 per 100 sobre el valor cadastral; per a finques situades a Navarra s'ha d'aplicar el percentatge del 12 per 100 sobre el valor cadastral

    6. L'inquil¡ es pot oposar a l'actualitzaci¢ de renda si ho comunica de manera fefaent a l'arrendador en el termini dels trenta dies naturals segents a la recepci¢ del requeriment d'aquest, cas en quŠ la renda que estigui abonant l'inquil¡ fins aquell en moment, incrementada amb les quantitats assimilades a aquesta, nom‚s es pot actualitzar anualment amb la variaci¢ experimentada per l'¡ndex general nacional del sistema d'¡ndexs de preus de consum en els dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualitzaci¢.

      Els contractes d'arrendament respecte dels quals l'inquil¡ exerceix l'opci¢ a quŠ es refereix aquesta regla queden extingits en un termini de vuit anys, encara que es produeixi una subrogaci¢, termini que es compta a partir de la data del requeriment fefaent de l'arrendador.

    7. No escau l'actualitzaci¢ de renda que preveu aquest apartat quan la suma dels ingressos totals que perceben l'arrendatari i les persones que conviuen amb ell habitualment en l'habitatge arrendat no excedeixen els l¡mits segents:

      Nombre de persones que conviuen en l'habitatge arrendatL¡mit en nombre de vegades el salari m¡nim interprofessional
      1 o 22,5
      3 o 43
      M‚s de 43,5

      Els ingressos que s'han de considerar s¢n la totalitat dels obtinguts durant l'exercici impositiu anterior a aquell en quŠ l'arrendador promou l'actualitzaci¢ de la renda.

      En defecte d'acreditaci¢ per l'arrendatari dels ingressos percebuts pel conjunt de les persones que conviuen a l'habitatge arrendat, es considera que ‚s procedent l'actualitzaci¢ pretesa.

    8. En els casos en quŠ no ‚s procedent l'actualitzaci¢, la renda que est… abonant l'inquil¡, incrementada en les quantitats assimilades a aquesta, es pot actualitzar anualment d'acord amb la variaci¢ experimentada per l'¡ndex general de preus al consum en els dotze mesos immediatament anteriors a la data de cada actualitzaci¢.

    9. L'actualitzaci¢ de renda, quan ‚s procedent, s'ha de fer en els terminis segents:

      1. En deu anys, quan la suma dels ingressos totals percebuts per l'arrendatari i les persones que conviuen amb ell habitualment a l'habitatge arrendat no excedeix 5,5 vegades el salari m¡nim interprofessional.

        En aquest cas, els percentatges exigibles de la renda actualitzada s¢n els segents:

        Per¡ode anual d'actualitzaci¢ a partir de l'entrada en vigor de la LleiPercentatge exigible de la renda actualitzada
        1r10
        2n20
        3r30
        4t40
        50
        60
        70
        80
        90
        10Š100

      2. En cinc anys, quan aquesta suma ‚s igual o superior a 5,5 vegades el salari m¡nim interprofessional.

        En aquest cas, els percentatges exigibles de la renda actualitzada han de ser el doble dels indicats a la lletra a) anterior.

    10. El que disposa aquest apartat substitueix el que es disposa per als arrendaments d'habitatge en els n£meros 1 i 4 de l'article 100 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964.

Tercera Contractes d'arrendament de local de negoci subscrits abans del 9 de maig de 1985

    A) RŠgim normatiu aplicable

  1. Els contractes d'arrendament de local de negoci subscrits abans del 9 de maig de 1985, que subsisteixen en la data d'entrada en vigor d'aquesta Llei, s'han de continuar regint per les normes del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964 relatives al contracte d'arrendament de local de negoci, llevat de les modificacions que contenen els apartats segents d'aquesta disposici¢ transit•ria.

    B) Extinci¢ i subrogaci¢

  2. Els contractes que en la data d'entrada en vigor d'aquesta Llei estan en situaci¢ de pr•rroga legal queden extingits d'acord amb el que disposen els apartats 3 a 4 segents.

  3. Els arrendaments l'arrendatari dels quals ‚s una persona f¡sica s'extingeixen per la seva jubilaci¢ o mort, llevat que s'hi subrogui el seu c•njuge i continu‹ la mateixa activitat desenvolupada en el local.

    En defecte de c•njuge supervivent que continu‹ l'activitat o en cas que aquest s'hi hagi subrogat, en jubilar-se o morir, si en aquell moment no han transcorregut vint anys a comptar de l'aprovaci¢ de la Llei, es pot subrogar en el contracte un descendent de l'arrendatari que continu‹ l'activitat desenvolupada en el local. En aquest cas, el contracte dura pel nombre d'anys suficient fins a completar vint anys a comptar de l'entrada en vigor de la Llei.

    La primera subrogaci¢ prevista en els par…grafs anteriors no pot tenir lloc quan ja s'han produ‹t en l'arrendament dues transmissions d'acord amb el que preveu l'article 60 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans. La segona subrogaci¢ prevista no pot tenir lloc quan ja s'ha produ‹t en l'arrendament una transmissi¢ d'acord amb el que preveu l'esmentat article 60.

    L'arrendatari actual i el seu c•njuge, si s'hi ha subrogat, poden traspassar el local de negoci en els termes que preveu l'article 32 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans.

    Aquest trasp…s permet la continuaci¢ de l'arrendament per un m¡nim de deu anys a comptar de la seva realitzaci¢ o pel nombre d'anys que queden des del moment en quŠ es realitza el trasp…s fins a computar vint anys a comptar de l'aprovaci¢ de la Llei.

    Quan en els deu anys anteriors a l'entrada en vigor de la Llei s'ha produ‹t el trasp…s del local de negoci, els terminis previstos en aquest apartat s'han d'incrementar en cinc anys.

    S'ha de prendre com a data del trasp…s, als efectes d'aquest apartat, la de l'escriptura a quŠ es refereix l'article 32 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964.

  4. Els arrendaments de local de negoci l'arrendatari dels quals ‚s una persona jur¡dica s'extingeixen d'acord amb les regles segents:

    1. Els arrendaments de locals en quŠ es duen a terme activitats comercials, en vint anys.

      Es consideren activitats comercials a aquests efectes les compreses en la divisi¢ 6 de la tarifa de l'impost sobre activitats econ•miques.

      Se n'exceptuen els locals la superf¡cie dels quals ‚s superior a 2.500 metres quadrats, cas en quŠ l'extinci¢ es produeix en cinc anys.

    2. Els arrendaments de locals en quŠ es duen a terme activitats diferents d'aquelles a quŠ es refereix la regla 1a a les quals corresponen quotes segons les tarifes de l'impost sobre activitats econ•miques:

      • De menys de 85.000 pessetes, en vint anys.

      • Entre 85.001 i 130.000 pessetes, en quinze anys.

      • Entre 130.001 i 190.000 pessetes, en deu anys.

      • De m‚s de 190.000 pessetes, en cinc anys.

      Les quotes que s'han de tenir en consideraci¢ als efectes disposats en aquest apartat s¢n les quotes m¡nimes municipals o quotes m¡nimes segons tarifa, que inclouen, quan ‚s procedent, el complement de superf¡cie, corresponents a l'exercici de 1994. En les activitats a les quals correspon una bonificaci¢ en la quota de l'impost sobre activitats econ•miques, la bonificaci¢ s'aplica a la quota m¡nima municipal o quota m¡nima segons tarifa als efectes de determinar la quantitat que correspon.

      Els terminis esmentats a les regles anteriors s'han de comptar a partir de l'entrada en vigor d'aquesta Llei. Quan en els deu anys anteriors a l'entrada en vigor s'hagi produ‹t el trasp…s del local de negoci, els terminis d'extinci¢ dels contractes s'han d'incrementar en cinc anys.

      S'ha de prendre com a data de trasp…s la de l'escriptura a quŠ es refereix l'article 32 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans.

      Quan en un local es duen a terme activitats a quŠ corresponen diferents quotes, nom‚s s'ha de prendre en consideraci¢ als efectes d'aquest apartat la m‚s gran d'aquestes. Incumbeix a l'arrendatari la prova de la quota que correspon a l'activitat desenvolupada en el local arrendat. En defecte de prova, l'arrendament ha de tenir la m¡nima de les durades previstes al par…graf primer.

  5. Els contractes en quŠ, en la data d'entrada en vigor d'aquesta Llei, encara no ha transcorregut el termini determinat pactat en el contracte duren el temps que resta perquŠ aquest termini es compleixi. Quan aquest per¡ode de temps ‚s inferior al que resultaria de l'aplicaci¢ de les regles de l'apartat 4, l'arrendatari pot fer durar l'arrendament el termini que resulti de l'aplicaci¢ d'aquestes regles.

    En els casos previstos en aquest apartat i a l'apartat 4, la reconducci¢ t…cita es regeix pel que disposa l'article 1.566 del Codi civil, i s¢n aplicables a l'arrendament renovat les normes d'aquesta Llei relatives als arrendaments de finques urbanes per a £s diferent del d'habitatge.

    C) Actualitzaci¢ de la renda

  6. A partir de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, en la data en quŠ es compleixi cada any de vigŠncia del contracte, la renda dels arrendaments de locals de negoci pot ser actualitzada, a inst…ncia de l'arrendador, amb el requeriment fefaent previ a l'arrendatari d'acord amb les regles segents:

    1. La renda pactada inicialment en el contracte que va donar origen a l'arrendament ha de mantenir amb la renda actualitzada la mateixa proporci¢ que l'¡ndex general nacional del sistema d'¡ndexs de preus de consum o que l'¡ndex general nacional o ¡ndex general urb… del sistema d'¡ndexs de costos de la vida del mes anterior a la data del contracte respecte a l'¡ndex corresponent al mes anterior a la data de cada actualitzaci¢.

      En els contractes subscrits amb anterioritat al 12 de maig de 1956, s'ha de prendre com a renda inicial la revalorada a quŠ es refereix l'article 96.10 de l'esmentat text ref¢s, tant si va ser exigida o no al seu moment per l'arrendador, i com a ¡ndex corresponent a la data del contracte el del mes de juny de 1964.

    2. De la renda actualitzada que correspon a cada per¡ode anual calculat d'acord amb el que disposa la regla anterior, nom‚s ‚s exigible a l'arrendatari el percentatge que resulta de les taules de percentatges previstes en les regles segents en funci¢ del per¡ode d'actualitzaci¢ que correspongui, sempre que aquest import sigui m‚s gran que la renda que estigui pagant l'arrendatari en aquell moment incrementada en les quantitats assimilades a la renda.

      En cas que en aplicar la taula de percentatges que correspon resulti que la renda que est… cobrant en aquell moment ‚s superior a la quantitat que correspon en aplicaci¢ d'aquestes taules, s'ha de passar a aplicar el percentatge immediatament superior o, si s'escau, el segent o segents que corresponen, fins que la quantitat exigible de la renda actualitzada sigui superior a la que s'est… cobrant sense l'actualitzaci¢.

    3. En els arrendaments als quals correspon, d'acord amb el que disposa l'apartat 4, un per¡ode d'extinci¢ de cinc o deu anys, la revisi¢ de renda s'ha de fer d'acord amb la taula segent:

      Actualitzaci¢ a partir de l'entrada en vigor de la LleiPercentatge exigible de la renda actualitzada
      1r10
      2n20
      3r35
      4t60
      100

    4. En els arrendaments compresos a l'apartat 3, i en aquells als quals correspon, d'acord amb el que disposa l'apartat 4, un per¡ode d'extinci¢ de quinze o vint anys, la revisi¢ de renda s'ha de fer d'acord amb els percentatges i els terminis que preveu la regla 9a.a) de l'apartat 11 de la disposici¢ transit•ria segona.

    5. La renda actualitzada ha d'absorbir les quantitats assimilades a la renda des de la primera anualitat de la revisi¢.

      Es consideren quantitats assimilades a la renda a aquests efectes exclusius la repercussi¢ a l'arrendatari de l'augment de cost dels serveis i subministraments a quŠ es refereix l'article 102 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans i la repercussi¢ del cost de les obres a quŠ es refereix l'article 107 del text legal esmentat.

    6. A partir de l'any en quŠ s'arribi al 100 per 100 d'actualitzaci¢, la renda que correspon pagar pot ser actualitzada per l'arrendador o per l'arrendatari d'acord amb la variaci¢ percentual experimentada en els dotze mesos anteriors per l'¡ndex general del sistema d'¡ndexs de preus de consum, excepte quan el contracte contingui de manera expressa un altre sistema d'actualitzaci¢, cas en quŠ ‚s aplicable aquest.

    7. El que disposa aquest apartat substitueix el que es disposa per als arrendaments de locals de negoci al n£mero 1 de l'article 100 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964.

    8. Per determinar a aquests efectes la data de formalitzaci¢ del contracte, cal atenir-se a aquella en quŠ es va subscriure, amb independŠncia que l'arrendatari actual sigui l'originari o la persona subrogada en la seva posici¢.

  7. L'arrendatari pot revisar la renda d'acord amb el que disposen les regles 1a, 5a i 6a de l'apartat anterior a la primera renda que correspongui pagar, a partir del requeriment de revisi¢ efectuat per l'arrendador o a iniciativa pr•pia.

    En aquest cas, el termini m¡nim de durada previst a l'apartat 3 i els terminis previstos a l'apartat 4 s'han d'incrementar en cinc anys.

    El que disposa el par…graf anterior tamb‚ ‚s aplicable en el cas que la renda que s'est… pagant en el moment d'entrada en vigor de la Llei sigui m‚s gran que la resultant de l'actualitzaci¢ que preveu l'apartat 7.

  8. La revisi¢ de renda prevista per als contractes a quŠ es refereix l'apartat 3 i per a aquells dels que preveu l'apartat 4 que tenen assenyalat un per¡ode d'extinci¢ de quinze o vint anys no ‚s procedent quan l'arrendatari opta per no aplicar-la.

    Per a aix•, l'arrendatari ha de comunicar a l'arrendador, per escrit, la seva voluntat en un termini de trenta dies naturals segents a la recepci¢ del requeriment d'aquest per a la revisi¢ de la renda.

    Els contractes d'arrendament respecte dels quals l'arrendatari exerceix l'opci¢ de no-revisi¢ de la renda s'extingeixen quan ven‡ la cinquena anualitat comptada a partir de l'entrada en vigor d'aquesta Llei.

    D) Altres drets de l'arrendador

  9. Per a les anualitats del contracte que s'inicien a partir de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, i fins que se'n produeix l'extinci¢, tamb‚ ‚s aplicable a aquests contractes el que preveu l'apartat 10 de la disposici¢ transit•ria segona.

    E) Altres drets de l'arrendatari

  10. L'arrendatari t‚ dret a una indemnitzaci¢ d'una quantia igual a divuit mensualitats de la renda vigent en el moment de l'extinci¢ de l'arrendament quan abans del transcurs d'un any des de la seva extinci¢, qualsevol persona comenci a exercir en el local la mateixa activitat o una activitat af¡ a la que aquell exercia. Es consideren afins les activitats t¡picament aptes per beneficiar-se, encara que nom‚s sigui en part, de la clientela captada per l'activitat que va exercir l'arrendatari.

  11. Extingit el contracte d'arrendament d'acord amb el que disposen els apartats precedents, l'arrendatari t‚ dret preferent per continuar en el local arrendat si l'arrendador pret‚n fer un nou contracte amb un arrendatari diferent abans que hagi transcorregut un any a comptar de l'extinci¢ legal de l'arrendament.

    A aquest efecte, l'arrendador ha de notificar fefaentment a l'arrendatari el seu prop•sit de fer un nou contracte d'arrendament, la renda oferta, les condicions essencials del contracte i el nom, el domicili i les circumst…ncies del nou arrendatari.

    L'arrendatari ha d'exercir el dret preferent a continuar en el local arrendat d'acord amb les condicions ofertes en el termini de trenta dies naturals a comptar de l'endem… de la notificaci¢, i en aquest termini s'ha de signar del contracte.

    L'arrendador, transcorregut el termini de trenta dies naturals des de la notificaci¢ sense que l'arrendatari hagi signat el contracte d'arrendament proposat, ha de formalitzar el nou contracte d'arrendament en el termini de cent vint dies naturals a comptar de la notificaci¢ a l'arrendatari el contracte del qual es va extingir.

    Si l'arrendador no ha fet la notificaci¢ prevista o hi omet qualsevol dels requisits exigits o resulten diferents la renda pactada, la persona del nou arrendatari o les restants condicions essencials del contracte, l'arrendatari el contracte del qual es va extingir t‚ dret a subrogarse, per ministeri de la llei, en el nou contracte d'arrendament en el termini de seixanta dies naturals des que l'arrendador li va remetre fefaentment una c•pia legalitzada del nou contracte subscrit seguit a aquest efecte, i est… legitimat per exercir l'acci¢ de desnonament pel procediment establert per a l'exercici de l'acci¢ de retracte.

    L'arrendador est… obligat a remetre a l'arrendatari el contracte del qual s'hagi extingit una c•pia del nou contracte subscrit dins de l'any segent a l'extinci¢, en el termini de quinze dies des de la seva formalitzaci¢.

    L'exercici d'aquest dret preferent ‚s incompatible amb la percepci¢ de la indemnitzaci¢ que preveu l'apartat anterior, i l'arrendatari pot optar entre un i l'altre.

  12. Aquesta disposici¢ transit•ria s'aplica als contractes d'arrendament de local de negoci per a oficina de farm…cia subscrits abans del 9 de maig de 1985 i que subsisteixen el 31 de desembre de 1999.

Quarta Contractes d'arrendament assimilats subscrits amb anterioritat al 9 de maig de 1985

  1. Els contractes d'arrendament assimilats als d'inquilinat a quŠ es refereix l'article 4.2 del text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964 i els assimilats als de local de negoci a quŠ es refereix l'article 5.2 del mateix text legal, subscrits abans del 9 de maig de 1985 i que subsisteixen a l'entrada en vigor d'aquesta Llei, es continuen regint per les normes de l'esmentat text ref¢s que els siguin aplicables, llevat de les modificacions contingudes en els apartats segents d'aquesta disposici¢ transit•ria.

  2. Els arrendaments assimilats a l'inquilinat es regeixen pel que estipula la disposici¢ transit•ria tercera. A aquests efectes, els contractes subscrits per l'Esgl‚sia cat•lica i per corporacions que no persegueixen …nim de lucre s'entenen equiparats a aquells dels esmentats a la regla 2a de l'apartat 4 als que correspon un termini d'extinci¢ de quinze anys.

    Els altres s'entenen equiparats a aquells dels esmentats a la regla 2a citada als quals correspon un termini d'extinci¢ de deu anys.

  3. Els arrendaments assimilats als de local de negoci es regeixen pel que estipula la disposici¢ transit•ria tercera per als arrendaments de local a quŠ es refereix la regla 2a de l'apartat 4 als quals correspon una quota superior a 190.000 pessetes.

  4. Els arrendaments de finques urbanes en els quals es duen a terme activitats professionals es regeixen pel que disposa l'apartat anterior.

Cinquena Arrendaments d'habitatges de protecci¢ oficial

Els arrendaments d'habitatges de protecci¢ oficial que subsisteixen a l'entrada en vigor d'aquesta Llei es continuen regint per la normativa que els ‚s aplicable.

Sisena Processos judicials

  1. El t¡tol V d'aquesta Llei ‚s aplicable als litigis relatius als contractes d'arrendament de finca urbana que subsisteixen a la data d'entrada en vigor d'aquesta Llei.

  2. S'exceptua el que s'estableix respecte al valor de la demanda i a la conformitat de les sentŠncies, que ‚s immediatament aplicable als recursos de cassaci¢ en els litigis sobre contractes d'arrendaments de local de negoci en els quals la sentŠncia de l'audiŠncia provincial s'ha dictat despr‚s de l'entrada en vigor d'aquesta Llei.

DISPOSICIà DEROGATãRIA

énica Disposicions que es deroguen

Queden derogats, sense perjudici del que preveuen les disposicions transit•ries d'aquesta Llei, el Decret 4104/1964, de 24 de desembre, pel qual s'aprova el text ref¢s de la Llei d'arrendaments urbans de 1964; els articles 8 i 9 del Reial decret llei 2/1985, de 30 d'abril, sobre mesures de pol¡tica econ•mica, i totes les disposicions del mateix rang o inferior que s'oposen al que estableix aquesta Llei.

Tamb‚ queda derogat el Decret d'11 de mar‡ de 1949. Aquesta derogaci¢ produeix els seus efectes en l'…mbit territorial de cada comunitat aut•noma quan es dictin les disposicions a quŠ es refereix la disposici¢ addicional tercera d'aquesta Llei.

DISPOSICIONS FINALS

Primera Naturalesa de la Llei

Aquesta Llei es dicta a l'empara de l'article 149.1.8a de la Constituci¢.

Segona Entrada en vigor

Aquesta Llei entra en vigor el dia 1 de gener de 1995.

L'apartat 3 de la disposici¢ transit•ria segona entra en vigor l'endem… de la publicaci¢ d'aquesta Llei en el Butllet¡ Oficial de l'Estat.

Els traspassos de local de negoci produ‹ts a partir de la data assenyalada en el par…graf anterior es consideren produ‹ts a partir de l'entrada en vigor de la Llei.

Tercera Publicaci¢ pel Govern dels ¡ndexs de preus al consum a quŠ es refereix aquesta Llei

El Govern, en el termini d'un mes des de l'entrada en vigor d'aquesta Llei, ha de publicar en el Butllet¡ Oficial de l'Estat una relaci¢ dels ¡ndexs de preus al consum des de l'any 1954 fins a l'entrada en vigor d'aquesta Llei.

Una vegada publicada la relaci¢ a quŠ es refereix el par…graf anterior, l'Institut Nacional d'Estad¡stica, en anunciar mensualment les modificacions successives de l'¡ndex de preus al consum, tamb‚ ha de fer constar la variaci¢ de la proporci¢ amb l'¡ndex base de 1954.

Quarta Compensacions per via fiscal

El Govern ha de presentar, transcorregut un any a comptar de l'entrada en vigor de la Llei, a les Corts Generals un projecte de llei mitjan‡ant el qual s'arbitri un sistema de beneficis fiscals per compensar els arrendadors, en contractes subscrits amb anterioritat al 9 de maig de 1985 que subsisteixen a l'entrada en vigor de la Llei, mentre el contracte segueix en vigor, quan aquests arrendadors no gaudeixen del dret a la revisi¢ de la renda del contracte per aplicaci¢ de la regla 7a de l'apartat 11 de la disposici¢ transit•ria segona d'aquesta Llei.

Per tant,

Mano a tots els espanyols, particulars i autoritats, que compleixin aquesta Llei i que la facin complir.

Madrid, 24 de novembre de 1994.

JOAN CARLES R.

El president del Govern,

FELIPE GONZµLEZ MµRQUEZ